资料提供|永联物流开发

【导语】台中位于台湾中部地区，既具有丰富传统资源，又最能接受新观念，素来便是工业发展重镇。除了传统的汽车工业，北台中的工具机族群、山线的农牧产业以及彰滨工业区的化学产业等产业。新兴的电动汽机车、电动自行车、精密机械产业与机器人自动化设备、电子商务产业也不可或缺。许多令人骄傲的隐形冠军企业藏身于中部不起眼的工业区内，用精湛技术向世界宣告台湾的实力。


传统产业的瓶颈　不合法土地限制企业发展

台湾整体产业发展历来以制造为导向，物流发展一直未能受到重视，即便是先进的科技产业或新兴工业园区，也大多没有适当的物流用地规划。田间矗立着一栋栋突兀的违法仓储铁皮屋，似乎已成为了台湾产业发展的常态，分散的仓储空间与未整合的供应链环境，造成了物流的浪费与企业经营屏障及风险。据统计，台湾有百分之七十以上的物流仓储设施，建立在不完全合法使用的土地之上，不合法的仓储设施就无法以永续的角度进行开发，更不能规划物流技术的升级。不能长期发展的物流用地，限制了投资进阶物流设施的机会，例如节能设备、物流自动化与机器人等技术，更扼制了企业成长的契机。
 
设立台湾物流地网　提供六流合一的“物流共和国”平台

产业供应链五大流程：计划→供应→生产→销售→回收，物资流通不断处在集中与分散过程，物流就存在这些过程中，就像空气与水，谁都离不开它。传统的仓储设施大都由地主自建自租、二房东租地自建自租或是企业自建自用。其中，非法的兴建的仓库，看政府是否取缔，一般是以七年为摊提，建设成本越低，租金才能回收，但无法投保、无法贷款；合法兴建的仓库，则需要庞大资金，一般会向银行贷款，但是企业的未来发展规模，谁都无法预测，而且设计、施工都需要高度专业技术，建管程序也相当繁杂。有感于此，永联物流在开发成立之初，就延揽具丰富工程开发经验及物流运营经验的团队与顾问，以“让物流产业简单及永续”为使命。永联物流开发以节能永续的绿建筑，提供企业配合工业4.0发展的新世代物流空间。无论是自动化设施或是与信息平台合作的软硬整合服务，永联物流都积极开发推动，以提供进驻客户选择的附加价值。大规模园区开发的优势，除了以经济规模降低开发土地及硬件建置成本，更以园区概念协助个别产业，进行企业统仓管理或是产业聚集，并整合上下游简化供应链流程，以减少物流的浪费与风险。


永联物流开发，凭借着物流地产开发的专业，以新的商业模式、新的思维，组建新的团队，借由物流设施设备的硬件建设，串联各产业所需供应链厂商，打造一个汇集物流、人流、金流、商流、信息流与技术流等六流合一的“物流共和国”。在这样的供应链整合平台内，各物流相关服务供应商专业分工，提升供应链整体效益，支援企业发展所需竞争优势。除仓单质押等供应链金融服务外，整体性的企业金融服务也可借由物流共和国平台，完整提供给企业客户。借由北中南全台布局，在各重要市场皆有物流共和国的资源，提供的不仅仅是单纯的货物储放空间，而是整体市场策略发展的弹性。Hub To Hub的“Physical Internet”概念让企业可快速投入新开发的市场，而不必考虑供应链后勤供给的支援限制，只要有企业市场开发的地方，就能享有物流共和国的资源支持，如此完整供应链平台的愿景，并非遥不可及，恰恰相反，正被一步步筑梦踏实。

Location, Location, Location

物流共和国（Logistic Republic）为永联物流开发布局全台物流园区所建立品牌，从品牌经营角度来看，将整体供应链服务的灵魂注入各物流园区之中，目前已在瑞芳、大园、杨梅、台中等地设立物流园区。物流共和国（台中园区）是永联物流开发的第三座现代化物流园区，更是永联首次跨越台湾北部区域，进入中部市场的首部曲。它座落于台中乌日高铁站西侧正对面，全栋钢骨建筑搭配时尚设计，新颖的建筑规划势必让乌日区域成为台中都市发展的最大亮点。位处交通汇集之处，乘坐高铁、捷运、台铁各站区都只需步行十多分钟即可到达。接近国道三号及国道一号交会处，并借由园区旁的台74线快速道路交流道的连结，乌日已成为中部苗栗、彰化、台中、南投的流通运筹核心。目前，正针对目标产业供应链整合以及关键材料供应商共同进驻积极洽谈，期待能开发出产业Hub的模式，以VMI （Vendor Managed Inventory）供应链货仓的概念，配合物流服务公司进行供应链与信息的整合，作为物流运筹中心JIT实现VMI的效益，二十分钟便可抵达台中及彰化市区与主要制造基地，物流共和国（台中园区）将成为台湾中部最创新的超级物流基地。绝佳的物流园区，将如企业的心脏般，借由绵密的交通网络血管，推动制造与销售，以功能及速度，支持企业降低成本，提高利润，从而茁壮成长，同时提升竞争力。物流据点的要求是交通节点、人力支援、产业聚落与土地价格，永联物流共和国（台中园区），靠近台中港与清泉岗机场，紧邻高铁乌日站、乌日火车站及高速公路，做为国际物流、跨境分拨中心、城市物流、制造业生产物流等都是极佳的选择。

 
物流共和国（台中园区）空间规划

物流共和国（台中园区），共有25000余坪的建筑面积，规划分为“物流服务”及”产业服务”两大主要区域。
物流服务栋主要以流通型物流业者为主，包括大量的码头配置、独立进出动线、适当的储量空间规划、客制化的建筑设计，目前已有多家国内物流配送龙头企业预定进驻，于2017年下半年开始，势必为台湾中部产业界带来巨大的能量。以乌日为核心，就近服务中部科学园区、精密软件园区、台中工业区、台中港关连工业区、大里工业区以及南岗工业区等产业聚落。强大的运筹配送能量，搭配独特的地理及交通条件，同时支持着新兴的电子商务服务，物流共和国（台中园区）将成为中部电商，无论是境内或是跨境电子商务B to B或是B to C物流服务，最主要的运筹中心，进而结合国内配送龙头企业，打造专业流通型物流服务产业规划的园区，成为全台最具竞争力的物流基地，并且对应蓬勃发展的电子商务，将是新时代商流与物流运筹整合的范例。
  
产业服务栋针对中部区域最具优势的产业进行招商及开发，将为台中精密机械、自行车、航天、生技与医疗等领域服务，总产值达上兆元新台币，完善的跨产业整合物流基础建设，支援台中在地产业的发展，并引进电子商务上、中、下游产业、物流与运输业、产品展销、跨境服务、文创办公室及企业总部等。物流共和国（台中园区）产业服务栋，所提供的不只是单纯的大规模仓储空间，而是配合便利交通与贴近市场位置的综合服务商贸园区，将每个仓储储位的附加值最大化。同时，在产业服务栋内一楼和二楼规划店面展示街、在三到六楼规划办公或研发空间实现前店后仓的概念，成为结合销售、仓储、商贸、研发及售后服务的供应链整合基地。未来如“台中自行车周”类型的展销活动，就可以利用物流共和国（台中园区）顶楼的公共空间进行，同时可常态性将展销据点或服务据点，设立在邻近高铁站或交通方便的现代化园区内，更可提升整体企业品牌形象和国际知名度。同时，由于大规模园区的开发，具备足够的空间进行资源整合，园区内计划号召产业供应链所需服务的供应商，运输配送公司、物流服务公司、国际物流服务商、产业关键零组件供应商、报关清关公司等，共同打造完整供应链服务平台，提供企业客户最完整的物流A-Team 服务。
物流共和国（台中园区）不仅提供具有时尚感、高科技的建筑外观，还提供舒适宽广的内部空间。此外，为了减轻客户的资产投资，如办公室设计与家具、空调设备、冷链制冷设施、货架、堆高机与分拣机及自动仓库等物流自动化设备，都可由永联物流开发直接投资再转为租金，并提供更多的金融投资选择方案。轻资产投资的可行性，让企业可以更灵活地调整资金、迅速扩张业务范围，将资源投入本业发展与更高报酬的项目，而不须承担设施设备不动产等高金额重资产投资。物流土地仓储设施是属于超高投资低回报的产业，基本上不作买卖，获利模式是租金的回报率，在国际商业上也属于长期投资项目，与一般地主或企业自建出租，是截然不同的。
除了崭新的建筑外观与扎实的结构设计，在物流共和国（台中园区）产业服务栋的顶楼，还有精心规划的共享工作空间，除了一般办公使用，还考量到企业设计研发与测试功能需求，并承袭物流共和国一贯的工业物流风室内设计风格，在台中园区内更以跑道的概念串连整个共享工作空间，创造融贯物流运输的氛围，呈现出借由永联物流开发连结各进驻企业，共同打造物流共和国平台的愿景。另外，以人为本是物流共和国设计的重要思想，因此，园区内为进驻人员规划了充分的生活空间，并引入物流共和国LR Café 餐饮服务，相信这将成为令人期待的优质休憩场所。当众人还在争论“亚洲．硅谷”该如何规划、如何执行才能扶植新创产业的时候，永联物流共和国（台中园区）正在努力建设、并付之行动。
 
产业资源提供者　第三方物流的好伙伴

永联物流开发是由一群物流与地产专业人才组合成立的台湾第一家物流地产开发商，为各大产业客户及物流服务商提供完整的仓储解决方案。拥有哈佛大学设计学院、史丹佛大学管理学院以及哥伦比亚大学工学院硕士学位的永联物流开发张建泰总经理说：”我们在台湾北中南地区都有充裕的仓储空间，为制造业、流通业或物流业提供弹性租用的仓储空间及全方位的服务。我们视产业客户为伙伴，除了会主动争取客户，介绍给向我们承租仓库的第三方物流公司外，也会与承租客户合作，共同争取新业务，希望能与客户成为生命共同体。”
传统仓库的经营模式已成历史，现代化物流园区才是未来趋势。现代化物流园区可以整合资源，提供供应链所需的共同物流共同配送，大数据分析与云端物流管理，并包含供应链金融融资、整合跨境电商等，一站式的完整的服务。

回到乌日高铁站前，站在巍峨的物流共和国（台中园区）钢构建筑前，闭上眼，似乎已可预见2017年，园区开始运作，崭新亮丽的外表、车水马龙的运输流通、人来人往的繁华，这些让人注目的亮点都将为中部地区带来新的样貌。用新型态的整合平台服务地产业的需求，再一次展现台中创新的能量与实力。睁开眼，看着不停歇的工程持续进行，心中涌动的，是激动，是期待。