陈巨星 Kyosei

    

中国台湾《物流技术与战略》杂志社长

中国台湾“经济部标准检验局” 物流及包装标准技术委员

中国台湾全球商贸运筹发展协会 理事

曾任中国台湾军队后勤补给官、日本A C E制作所电气工程师、中国台湾自动化协会副秘书长与台湾M a s wi n 物流公司总经理。1 9 9 0年代，带领日本物流产业进入台湾市场，促成台日物流的高度合作。2006年进驻上海，引领着两岸物流产业发展，成为两岸与日本产业交流平台。从事物流会展传媒工作多年，是两岸多家企业顾问及项目推动者，活跃于两岸物流业界。

顾问项目：江西鹰潭与昆山千灯现代物流园区规划、德邦物流、世邦国际物流、台骅控股、震旦行、大成长城、永联物流开发、盒马网络…

著作：《宅配大时代》、《物流中心营运案例集》

新冠疫情严重影响传统商业地产，办公室与商场空置率不断增加，电商市场却大幅增长，传统零售企业转型O2O线上线下新零售成为必然，为赢得市场，建立更绵密的物流网络，成为关键竞争力。资本转向物流地产，国际资本与日本寿险资本等新进者纷纷投入现代化物流设施。本文统计分析2019年度日本仓库·物流设施发展概况，供读者了解发展趋势。

 

 

 

电商营收持续扩大，需求与供给不断增加

日本2019年度的大型物流设施已达1,219万平方米，较前一年增加14.8%，2020年3月止，关东地区大型物流设施的空置率为0.8%，为过去最低，租金约为4,965日元/坪/月，其他地区则为4,022日元/坪/月，2020年度（2020年4月1日～2021年3月31日）有超过200万平方米新增面积。关东地区以外的近畿与九州地区，3～5年内也同样持续增加。电商品牌企业、为电商服务的第三方物流公司、外资资本与保险公司等新投资者纷纷着手经营物流地产。

由于人力严重不足，仓库作业的省人化、自动化需求增加，物流地产商结合相关企业为入住者提供自动化系统设备成为趋势，物流自动化系统设备成为物流地产商的资产，与仓库一起租赁给承租客户，承租客户转变由货主直接承租，物流作业转由第三方物流服务公司承包物流代运营业务，承租客户不再背负沉重的系统设备投资，由资产的折旧摊提费用转为租赁成本费用的支出，将分工更细化，专注本业营运，将物流业务转交给更专业的物流服务商，日立物流、佐川急便、雅玛多国际物流、邮便物流、SBS物流、丸和运输、山九、邮船、日通等第三方物流服务公司成最大赢家。

日本GLP表示今后数年内将继续投资约1,000~1,500亿日元新建大型物流设施；日本PROLOGIS也投入500亿日元从日本通运公司购入四栋物流设施；日本JR铁道公司，开发了东京铁路货运集散站内的公共型物流综合设施，2022年还将继续投入其他新物流设施；日本冷藏与横滨冷藏也在各城市周边地区新建冷链设施。多家公司共享的公共型物流设施与单一客户使用的客制化物流设施持续增加，其中40%以上为电商客户新增需求，或是各产业新增电商业务需求。因新冠疫情影响，商业设施需求下降，租金下跌，租金收入减少，相反地，物流地产没有受到影响，反而租金上调，强大的物流设施需求，吸引资本涌入，集中投入收益更为稳定的物流基础设施。（表1～4各类仓库营运概况）

 

 

 

 

 

 

资本热钱涌入，现代物流设施收益更稳定

2020年起，新冠疫情大流行，成为社会未来的不确定隐忧，居民需要居家隔离，关闭门店或在家办公，严重影响商业地产的收益。而日本零售电商EC蓬勃发展，2019年度营收达19.5万亿日元，同比增长7.77%，要维持电商的竞争力，势必持续扩大物流网络据点。亚马逊、乐天、ZHD（YAHOO）、Oisix、MonotaRo等大型电商企业，都大幅扩增物流据点。

商业设施的需求充满不确定性，而物流设施的需求却不断增长，资本热钱、不动产开发公司、各种基金及保险业资金等纷纷扩大投资物流地产开发。美国PROLOGIS运营资产为1,250亿美元；普洛斯中国（含外资）运营资产为890亿美元；澳洲Goodman运营资产为551亿美元；中国香港ESR运营资产为221亿美元；此外还有新加坡丰树、日本CBRE、日本东京流通中心以及资本雄厚的物流企业如日本通运、佐川急便、雅玛多、SENKO、SBS、日立物流等，均已投入现代物流设施的开发租赁业务。

传统仓库业的平均获利率约为5.3%；现代物流地产开发商J-REIT基本自己买地盖仓库，再打包卖给基金等投资公司，属于不动产证券化模式，收取资产代运营管理费及租赁佣金，因此收益计算模式不同，从会计账上看平均获利率约48%；冷链仓库产业，大部分的运营模式都有贸易买卖及物流服务收益，平均获利率约6%。

 

 

全新商业模式提供智慧管理＋物流自动化

日本老龄化与人力短缺问题严峻，物流服务行业中，不管是现场作业或是配送司机，都需要大量人力，人力短缺造成各行各业都在抢人。因此，使用物流自动化系统设备减少人力，多家企业合作共同配送减少司机，提供一个舒适的工作环境吸引员工等等，是现代物流地产商必须创造附加价值的根本。

AI人工智能科技的发展，为新商业模式提供动能，新物流地产开发商要在市场上脱颖而出，有别于传统仓库业，设施与服务差异化成为关键。传统仓库已无法满足现代商业模式的需求，现代化物流设施的楼层高度、地坪坚硬度与平整度、照明亮度、绿色环保与节能、5G传输、物流自动化设备引进、餐饮休闲健身等共享设施、异业结合共同物流等智慧化现代物流设施，成为现代客户的需求。

连接人口集中的消费地；

邻近公速公路或主要干道的节点；

可24小时作业的物流用地；

方便员工上下班，邻近车站的地方；

土地购置价格须符合投资者的资本投入回报。

大规模楼地板面积在16,500平方米以上；

天井高度在5.5米以上，楼地板荷重1.5吨/平方米，柱间距离10米×10米以上；

有车道供大型货车行驶到各楼层，或是具备能上下搬运的垂直输送机；

能够弹性区隔空间调整使用面积的设计；

有充分的办公室空间及舒适方便的公共空间；

具备高抗震强度与高安全性设施；充足的电力供应与发电设施。

 

 

野村不动产（品牌Landport）与丰田织机TOYOTA合作，在客户想要租赁仓库时，同时为客户做物流现场作业的自动化作业规划，物流自动化系统设备可由客户自行采购，也可以由野村不动产采购再租赁给客户，截至2020年共有32栋物流设施共43.7万坪，设施构造为：天井高度6.5米、柱间距离11米×11米、抗震装置、太阳能发电、LED照明；三井不动产（品牌MFLP：Mitsui Fudosan LogisticsPark）与冈村OKAMURA（Auto Store）、极智嘉Geek+（EVE）、日本电产（THOUZER）等公司合作，提供智慧物流设备租赁给客户，截至2020年共有31栋物流设施共90.79万坪；东京流通中心（品牌TRC：Tokyo Ryutsu Center）隶属三菱地所集团，基地位处东京都大田区平和岛，在核心城市里，截至2020年共有4栋物流设施共12万坪，也为三菱地所Logicross习志野基地代管理，设施构造为：天井高度5.5米、柱间距离10米×11米、抗震装置、楼地板荷重1.5吨/平方米，照明为LED，照度250勒，配置有冷链设施电力接口，其中A、B栋为六层SRC-S构造。在大城市中的设施分区格局以140、230、390、430、860坪为基础，可以弹性地自由组合隔壁空间，这样可以让更多中小企业来租赁，主要客户为高周转性商品的客户，有电商、生鲜食材、冷链食品与高科技产品等，租金约为6,000日元/坪/月。

 

 

该基地最大特色为设施门口就是轻轨站——流通中心站，运输距离都在约30分钟范围，配套设施完善，园区内有饮食街、药店、便利店、大型停车场、会议室、餐厅及展览馆等。外资背景PROLOGIS的客户大金空调公司服务本部部长东昭说：“传统的仓库已经满足不了我们了，在AI科技环境里，物流设施必须能满足智慧科技的营运环境，客户本身不再投资非核心的物流自动化设备，而是让物流地产商将其视为资产来投资，客户只要租赁即可，而物流地产商投资的物流自动化设备，要有灵活的调度性，就像租赁堆高机一样，需要时多租几台，不需要时返还就好，这样我们的资本投资就能更好运转。现代物流设施必须提供良好的工作环境与休闲设施，PROLOGIS Park大阪2就提供了500坪的办公室、时尚餐厅、便利停车场、清洁明亮温度适宜的作业空间，让我们招募员工变得容易，十年以上老员工也都很满意现在的工作环境。”

PROLOGIS引进AGV机器人租赁给客户，引进智慧月台管理协助客户管理货车进出、装卸与停车位置管理等；GLP引进立镖AGV机器人、模块化存储自动仓库与高速拣货系统，这都是基于AI科技。各企业所兴建的现代物流设施将AI作为基盘，再连结到各种需求中，现代社会的商业环境不断变化，必须要先一步满足客户体验，才能立于不败之地。

资料来源：

东洋经济新报社2021年版业界地图

日本经济新闻2021年版业界地图

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