陈巨星 Kyosei

中国《现代物流》杂志 董事长

中国台湾《物流技术与战略》杂志 社长

中国台湾“经济标准检验局” 物流及包装标准技术委员

曾任日本ACE制作所电气工程师、中国台湾自动化协会副秘书长与台湾Maswin物流公司总经理。

30多年来担负着海峡两岸与日本合作交流的桥梁，于20世纪90年代将日本物流引入中国台湾地区并广泛推广，促成中国台湾地区与日本物流的高度合作，并担任台湾地区政府标准检验局委员，参与制定物流与包装相关标准；2006年进驻上海，引领着两岸物流产业发展，成为两岸与日本产业交流平台，对中国大陆及台湾地区的物流发展具有卓越贡献！

顾问项目：江西鹰潭与昆山千灯现代物流园区规划、德邦物流、世邦国际物流、台骅控股、震旦行、大成长城、永联物流开发、盒马…

著作：《宅配大时代》、《物流中心营运案例集》

作为支撑经济活动的基础产业之一——物流地产，也在市场需求变动下迎来新的发展，那么在中国台湾市场又呈现出哪些趋势呢？

 

全球市场正在经历一连串的改变与创新，自从美中贸易摩擦后，台商逐步返回中国台湾地区，加上COVID-19新冠疫情的传播，让全球供应链大洗牌。AI人工智能与共享经济的快速发展，让产业再次大震荡。制造业的生产机制更具智慧，能够更加弹性生产，终端客户的需求能够直接对接生产；批发零售与品牌商更加弹性且更加敏捷支持全渠道的销售。需求，快速地引出供给。

十多年来，资本、保险、银行与建设业等纷纷投入现代化高标准仓库设施的建设。日本东京都圈有1,805万平方米的仓库面积保有量，根据调查，未来三年内还将继续扩大，主要的客户为电商业与高附加价值的产业如医药、电子机械、化学品与冷链。中国大陆的现代化高标准仓库设施主要的提供者有普洛斯、万纬、瀚溥、中远、易商、丰树、菜鸟、京东等，总供给量约为9,263万平方米。中国台湾桃园市是物流的集中地区，根据本刊调查，约有314万平方米的仓库土地供给量，主要的物流地产运营商有厚生、立益、涌泉、立兴、永联、功成、东炜、中华邮政与长荣储运等。

电商业是物流地产业主要的客户

电子商务在全球发光发热，各行各业都深受影响，2023年全球电子商务销售额总额约为6.3万亿美元，较前一年约增长10.4%，有20.8%的消费行为在网络上发生。中国台湾地区2022年工业及服务业电子商务交易金额约15,390.79亿元（单位：人民币，下同），较前一年增加1,569.77亿元，增加11.4%；其中制造业10,009.4亿元占65.0%，批发及零售业3,461.92亿元占22.5%。2022年B2B电子商务交易金额为12,278.12亿元占全体79.8%，较前一年增长约9.0%，其中制造业贡献B2B交易增额之65%。2022年B2C电子商务交易金额为3,112.9亿元约占20.2%，较前一年增长约21.9%。批发及零售业为1,868.19亿元约占60.0%，年增17.9%；运输及仓储业为278.3亿元，年增88.5%。

▲ 永联大溪仓设计图

到2026年，全球电子商务市场总额预计将超过8.1万亿美元、有24%的消费行为将在网络上发生、社群商务将达到2.9万亿美元。在电商普及、新冠疫情及供应链重组等因素的共同催化下，中国台湾地区仓储物流需求明显增加，零售商、渠道商、物流服务商及制造企业都在寻找布局机会，稳定的仓储需求连带吸引投资型法人目光，再加上物流中心普遍有租期长且租客稳定的优势，也成为商用不动产的稳健投资选择之一。

例如全家、全联、统一及富邦媒体等自用型买方，在北中南三处都有斩获；属于开发经营模式的国泰人寿与永联物流共和国也积极在桃园市扩点。资料显示，中国台湾地区仓储物流交易总额、交易件数与交易总面积，从2018年起有明显的成长，其中大型物流仓储用土地的开发有永联物流开发的杨梅仓、统一企业的台南与桃园物流园区、功成资本的杨梅仓、立兴投资的桃园与屏东仓、东炜建设的台南与杨梅仓、宝仓的观音园区与全联的观音与台中仓等，建筑面积都是以万坪起跳。

租金与ESG的选择

近几年中国台湾地区仓储需求大增的原因，还有使用者对于现代化仓储或升级仓储空间的急迫性，尤其是家乐福、美福与嘉里大荣等公司的仓库所发生的火灾意外，冲击社会环境安全，政府对于仓储中心的消防安检及公共安全更加重视，除了防火区块划设外，单层楼板达10米以上的高架仓储，还需设立自动洒水设备，因此承租者不得不升级仓储空间，传统的旧工厂或农地工厂改建作为铁皮屋仓库势必无法满足企业，再加上这类老旧仓储亦无法取得相关绿色建筑认证，在ESG永续浪潮之下，也将渐渐被市场所淘汰。

▲ 东炜建设桃园大园仓

中国台湾地区在北中南三处都已有成熟的仓储聚落，北部是台湾最大消费热区及生活圈，桃园市因有地利之便及产业聚落优势，为台湾地区最主要的物流仓储重镇，尤以机场周边及国道一号沿线深受物流企业青睐，目前区域行情约每平每月54~60元。中部是台湾地区南北运输中继站尤其是台中地区，有产业聚落效应且可快速南来北往连结，区域内供给目前以电商、零售及工业仓储为主，因为供给量少，租金相对较高约每平每月54~65元。另外南台湾地区也因为南科的快速发展及半导体聚落南移，创造南部产品仓储需求，带动常住人口及民生消费潜力，也提供第三方物流企业发展空间，目前区内现代化仓储的租金行情来到每平每月34~47元，现代化仓库以台南最多，此外屏东也持续增加。

目前仓库的询问度仍高，但市场上释出供给相当有限。物流地产企业在选地时，大多选择邻近国道或快速道路交流道口，以及科技园区周边。而近年对于建筑物安全的重视，使得仓储需求面临转型，现代化、安全性高与设备升级的空间将成为市场主流，单层面积以大于10,000平方米左右为佳。而伴随着建筑物绿色浪潮来袭，使用者更重视设施永续，在设计上将会更重视太阳能发电、雨水回收、绿色建筑、灾害风险、区块划设强化、安全及智慧应用等能力。

特色是物流地产业的竞争力

近年宅配冷冻冷藏食品相当受消费者欢迎、民众的食安意识也随之提升，食品及零售企业看准此商机陆续拓展自家冷链版图，冷藏冷冻仓库需求旺盛。然而中国台湾地区市场缺乏高规格冷链仓储空间、仓内人员长期于低温空间作业导致职灾、工伤意外频传，物流企业面临缺工难题，冷链物流仓储转型势在必行。

桃园是中国台湾地区的物流重镇，已吸引多家连锁商超物流进驻。其中，永联为创造产业规模与聚集经济，策略布局于此。OMEGA为永联于2021年推出的整合自动化软硬件的大型智慧仓库。大溪项目为永联在中国台湾推出的第4座OMEGA，涵盖总楼地板面积约为79,200平方米的多温层仓储空间、20,000个AS/RS冷冻托盘储位。OMEGA 4大溪冷链大型物流中心充分整合了地理位置、产业需求和人才优势，可以预见它将成为中国台湾地区冷链物流的全新亮点。

▲ 功成资本桃园电研路仓库

此外，功成资本也布局在杨梅电研路上，挟着海外资本积极布局中国台湾现代化多温层仓储，特别是选择大金空调为合作伙伴，不惜巨资引进英国最先进的制冷系统设备，只为客户节能省电，功成资本以冷链作为核心竞争力，未来三年还将在桃园建设两栋现代化冷链仓库。东炜建设也完成台南树谷与桃园大园的现代化仓库，租赁给DHL台湾敦豪供应链公司，作为半导体设备的物流运营基地。多方资本都看好中国台湾的产业发展，积极布局，需求永远存在，但一直在变。

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《现代物流》| 128期

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