【导语】物流地产由于其重的特性，资本对产业而言尤为重要。目前中国物流地产市场上掀起的圈地热潮，资本是幕后重要的推手，那么这到底是盛宴还是昙花？资本又为何对物流地产如此热捧？
2017年7月14日，世界物流地产巨头普洛斯公布，以万科为首的中国财团作价116亿美元（约790亿元人民币）成功收购普洛斯。据了解，各财团持股比例分别为：万科集团21.4%、厚朴投资21.3%、高瓴资本21.2%、普洛斯管理层21.2%、中银集团投资有限公司15%。
万科等这一举动将普洛斯乃至整个物流地产领域拉到了人们眼前，当人们细看之时，却发现这里面的身影让人眼花缭乱。除万科外，绿地、华夏幸福等中国知名房地产企业也纷纷进入物流地产领域， 2017年初，绿地控股就宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，合作领域包括航运物流产业、物流地产开发、金融产业等。不可否认，住宅、商业地产因各种因素不再是传统房企的单一重心，谋求多元化的房企们将眼光投到了物流地产领域。
更多的资本介入
而拨开表现在前的企业，我们发现背后依旧是资本在助力。由于对潜力巨大的中国物流地产市场青睐有加，国内外各路资本纷纷加码该领域。如黑石集团、KKR和凯雷分别与万科在物流地产领域进行了合作，而华平投资则与苏宁集团联合参与了普洛斯私有化的竞标；2016年华平投资还与上海宇培集团共同投资4亿美元，用于在中国兴建17个现代化物流仓库，上海宇培集团早在2014年还获得了香港RRJ和新加坡淡马锡控股注资的2.5亿美元。当然，中国物流地产领域还少不了澳大利亚的嘉民集团、美国的厚朴基金、荷兰的汇盈资本等身影。
中国的金融机构也不遑多让。平安不动产除了以碧桂园第二大股东的身份支持碧桂园购买中集地产25%的股份外，还投资了济南安华仓储、贵州平华仓储等28个仓储企业，并自建了成都空港及上海临港冷库等30个园区，总面积达400万平方米。
当然，物流地产商们也都在谋求更多的资本，如普洛斯私有化退市是为了在香港上市，而此前易商也已经在香港上市。对此，易商红木CEO在接受本刊专访之时就曾表示，上市固然有诸般利好，但易商红木看中的仍是上市所带来的对物流地产开发的强大资本支撑。
就物流地产而言，其行业本来就是一个需要高资本驱动的行业。尤其是对于志在打造全区域布局的企业而言，强大的资本支持是其发展的必要保障。如万科仅在2017年投资的23个物流项目，就已经达到了17.8亿元人民币，今后万科想要实现全球第一的物流地产商，其所需的资金远不止于此。
又如电商。据了解，京东在全国共运营405座大型仓库，总面积约900万平方米；阿里方面，从可查询数据显示，菜鸟目前已在中国14个城市拿地，总投资额也已超200亿元人民币，而此前阿里宣布，计划在未来五年向菜鸟投入1000亿元人民币推动其进一步发展壮大。而苏宁同样不落人后，2017年11月14日，苏宁云商旗下全资子公司江苏苏宁物流与深创投不动产拟联合发起设立物流地产基金，首期基金目标募集资金规模50亿元人民币，基金目标总规模为人民币300亿元，同时通过在具体项目层面匹配相应的融资安排，实现管理仓储规模达到1200~1500万平方米。
资本入驻推动行业发展，企业仍需谨慎
资本带来的“圈地运动”
资本入驻带来的影响显而易见，最明显地就是当下物流地产行业的“圈地运动”。据了解，仅普洛斯在华储备的土地就高达2000万平方米。相比之下，尽管中国本土企业的体量不能与之相提并论，但是从发展速度来看相当惊人，易商红木仅用3年的时间，将原本5万平方米的资产扩大了30倍，达到了150万平方米，这背后自然离不开华平资本以及后续的高盛和荷兰APG的强力支持。另一方面，在拿地瓶颈愈发凸显的趋势下，越多的土地储备代表了企业更强的竞争力。
推动行业积极发展
资本的入驻可以推动行业发展。据统计，2015年中国仓储固定资产投资达6620.15亿元人民币，同比增长28.3%，2011~2015年的复合增速达到28.4%，远高于同期固定资产总投资16.2%的增速，未来仍将保持这样的增速。同时，更多的企业也造成了目前物流地产行业百花齐放的局面，而不再只是国外物流地产商巨头的游戏。
因此有业内人士表示，物流地产的春天来了，同时也有人担心，过多的资本介入，物流地产会产生资本泡沫，同时也会引发更多资本一哄而上，进而加剧“圈地运动”。
形成园区闭环生态圈是发展关键
所以，无论是物流地产商、房地产商、金融商或是电商，甚至其背后的资本商，都需要慎重对待每个项目，对每个项目进行充分论证是必要的过程，这建立在对用户需求的充分理解之上。就目前而言，中国物流地产行业中传统低端仓储过多，各企业的业务模式同质化愈趋严重。针对这样的情况，开发高端物流仓储和提供更多不同的服务成为了企业首选。但是开发高端物流仓储的成本，仍需要企业来自行判断。另一方面，对于企业而言，园区的服务不止是对企业和人，更应该服务与产业。企业提供的服务需要基于产业逻辑和园区内生链条，且不可替代。
例如目前火热的供应链金融。无论是以“仓储质押”还是以其他模式，都需要物流园区的支持，由于物流园区拥有园区内企业存储货物的最真实信息，因此对于所拥有物流园区的物流地产企业而言在风控上拥有绝对优势和信誉。如台湾永联物流共和国和国泰世华商业银行的合作，为某品牌红酒的代理商提供供应链金融服务。国泰世华可以先对代理商提供贸易融资垫款，代理商在收到商品后，可以将银行提供的贸易融资垫款转换成供应链金融贷款。若是批发商向代理商购货需要资金，国泰世华银行也可以提供另一笔仓单质押融资给批发商，商户只需配合将红酒存放在指定仓库，同时完成进行货权转移手续。在物流方面，永联物流等物流商可为如红酒等需要高要求仓储条件提供专业仓储与物流服务。对于永联物流而言，在合作过程中的关键在于，一是为了建立良好管理的物流园区和符合各项规范的仓库，二是与物流园区入驻企业与建立紧密的合作关系，取得彼此间的信赖与授权，同时将存货管理ERP系统连结银行、仓库与客户端，使得三方实时掌握进出货与库存状态。以上这些都是物流地产企业需要值得注意的地方。
总结而言，企业而言首先要明确的是，如何预先设计好“土地溢价”，再基于产业链生态规划好 “规模溢价”和“范围溢价”，并在两个溢价基础上实现“增值服务溢价”。同时，如果服务能够产生延伸业务，催生更多的空间，甚至搭建起一个内生的闭环生态圈，这对企业才是最好的结果。
另外，“有多大锅下多少米”。企业不仅要对于行业的趋势有明确判断，同时也要对自身的实力有清晰认识。此前某物流企业，因前两期项目的进入销售期后获得高入驻率，于是决定同时开发多个项目，最后造成资金断链，之前的努力付之一炬，整个企业的发展也蒙上阴影。
诚然，中国有不少行业由于风口消失而成为了掉下来的猪，但是对于物流地产行业而言，其本身较长的投资回报周期和稳定投资回报，决定了资本不能“召之即来挥之即去”，而且在资本的介入也有助于形成高的行业壁垒，对进一步提升行业的规范化也将有着积极作用。
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万科等这一举动将普洛斯乃至整个物流地产领域拉到了人们眼前，当人们细看之时，却发现这里面的身影让人眼花缭乱。除万科外，绿地、华夏幸福等中国知名房地产企业也纷纷进入物流地产领域， 2017年初，绿地控股就宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，合作领域包括航运物流产业、物流地产开发、金融产业等。不可否认，住宅、商业地产因各种因素不再是传统房企的单一重心，谋求多元化的房企们将眼光投到了物流地产领域。
更多的资本介入
而拨开表现在前的企业，我们发现背后依旧是资本在助力。由于对潜力巨大的中国物流地产市场青睐有加，国内外各路资本纷纷加码该领域。如黑石集团、KKR和凯雷分别与万科在物流地产领域进行了合作，而华平投资则与苏宁集团联合参与了普洛斯私有化的竞标；2016年华平投资还与上海宇培集团共同投资4亿美元，用于在中国兴建17个现代化物流仓库，上海宇培集团早在2014年还获得了香港RRJ和新加坡淡马锡控股注资的2.5亿美元。当然，中国物流地产领域还少不了澳大利亚的嘉民集团、美国的厚朴基金、荷兰的汇盈资本等身影。
中国的金融机构也不遑多让。平安不动产除了以碧桂园第二大股东的身份支持碧桂园购买中集地产25%的股份外，还投资了济南安华仓储、贵州平华仓储等28个仓储企业，并自建了成都空港及上海临港冷库等30个园区，总面积达400万平方米。
当然，物流地产商们也都在谋求更多的资本，如普洛斯私有化退市是为了在香港上市，而此前易商也已经在香港上市。对此，易商红木CEO在接受本刊专访之时就曾表示，上市固然有诸般利好，但易商红木看中的仍是上市所带来的对物流地产开发的强大资本支撑。
就物流地产而言，其行业本来就是一个需要高资本驱动的行业。尤其是对于志在打造全区域布局的企业而言，强大的资本支持是其发展的必要保障。如万科仅在2017年投资的23个物流项目，就已经达到了17.8亿元人民币，今后万科想要实现全球第一的物流地产商，其所需的资金远不止于此。
又如电商。据了解，京东在全国共运营405座大型仓库，总面积约900万平方米；阿里方面，从可查询数据显示，菜鸟目前已在中国14个城市拿地，总投资额也已超200亿元人民币，而此前阿里宣布，计划在未来五年向菜鸟投入1000亿元人民币推动其进一步发展壮大。而苏宁同样不落人后，2017年11月14日，苏宁云商旗下全资子公司江苏苏宁物流与深创投不动产拟联合发起设立物流地产基金，首期基金目标募集资金规模50亿元人民币，基金目标总规模为人民币300亿元，同时通过在具体项目层面匹配相应的融资安排，实现管理仓储规模达到1200~1500万平方米。
资本入驻推动行业发展，企业仍需谨慎
资本带来的“圈地运动”
资本入驻带来的影响显而易见，最明显地就是当下物流地产行业的“圈地运动”。据了解，仅普洛斯在华储备的土地就高达2000万平方米。相比之下，尽管中国本土企业的体量不能与之相提并论，但是从发展速度来看相当惊人，易商红木仅用3年的时间，将原本5万平方米的资产扩大了30倍，达到了150万平方米，这背后自然离不开华平资本以及后续的高盛和荷兰APG的强力支持。另一方面，在拿地瓶颈愈发凸显的趋势下，越多的土地储备代表了企业更强的竞争力。
推动行业积极发展
资本的入驻可以推动行业发展。据统计，2015年中国仓储固定资产投资达6620.15亿元人民币，同比增长28.3%，2011~2015年的复合增速达到28.4%，远高于同期固定资产总投资16.2%的增速，未来仍将保持这样的增速。同时，更多的企业也造成了目前物流地产行业百花齐放的局面，而不再只是国外物流地产商巨头的游戏。
因此有业内人士表示，物流地产的春天来了，同时也有人担心，过多的资本介入，物流地产会产生资本泡沫，同时也会引发更多资本一哄而上，进而加剧“圈地运动”。
形成园区闭环生态圈是发展关键
所以，无论是物流地产商、房地产商、金融商或是电商，甚至其背后的资本商，都需要慎重对待每个项目，对每个项目进行充分论证是必要的过程，这建立在对用户需求的充分理解之上。就目前而言，中国物流地产行业中传统低端仓储过多，各企业的业务模式同质化愈趋严重。针对这样的情况，开发高端物流仓储和提供更多不同的服务成为了企业首选。但是开发高端物流仓储的成本，仍需要企业来自行判断。另一方面，对于企业而言，园区的服务不止是对企业和人，更应该服务与产业。企业提供的服务需要基于产业逻辑和园区内生链条，且不可替代。
例如目前火热的供应链金融。无论是以“仓储质押”还是以其他模式，都需要物流园区的支持，由于物流园区拥有园区内企业存储货物的最真实信息，因此对于所拥有物流园区的物流地产企业而言在风控上拥有绝对优势和信誉。如台湾永联物流共和国和国泰世华商业银行的合作，为某品牌红酒的代理商提供供应链金融服务。国泰世华可以先对代理商提供贸易融资垫款，代理商在收到商品后，可以将银行提供的贸易融资垫款转换成供应链金融贷款。若是批发商向代理商购货需要资金，国泰世华银行也可以提供另一笔仓单质押融资给批发商，商户只需配合将红酒存放在指定仓库，同时完成进行货权转移手续。在物流方面，永联物流等物流商可为如红酒等需要高要求仓储条件提供专业仓储与物流服务。对于永联物流而言，在合作过程中的关键在于，一是为了建立良好管理的物流园区和符合各项规范的仓库，二是与物流园区入驻企业与建立紧密的合作关系，取得彼此间的信赖与授权，同时将存货管理ERP系统连结银行、仓库与客户端，使得三方实时掌握进出货与库存状态。以上这些都是物流地产企业需要值得注意的地方。
总结而言，企业而言首先要明确的是，如何预先设计好“土地溢价”，再基于产业链生态规划好 “规模溢价”和“范围溢价”，并在两个溢价基础上实现“增值服务溢价”。同时，如果服务能够产生延伸业务，催生更多的空间，甚至搭建起一个内生的闭环生态圈，这对企业才是最好的结果。
另外，“有多大锅下多少米”。企业不仅要对于行业的趋势有明确判断，同时也要对自身的实力有清晰认识。此前某物流企业，因前两期项目的进入销售期后获得高入驻率，于是决定同时开发多个项目，最后造成资金断链，之前的努力付之一炬，整个企业的发展也蒙上阴影。
诚然，中国有不少行业由于风口消失而成为了掉下来的猪，但是对于物流地产行业而言，其本身较长的投资回报周期和稳定投资回报，决定了资本不能“召之即来挥之即去”，而且在资本的介入也有助于形成高的行业壁垒，对进一步提升行业的规范化也将有着积极作用。
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时间：2019年12月20日
地点：上海
