战争一直都是兵马未动，粮草先行，可见千百年来都是物流在主导天下经济，俗话说“会产会卖不如运得到！”
电商的飞速发展，又让物流抬起头来，新物流成为新零售与新制造的焦点。无论是电商行业、时尚品行业、快消品业、医药行业、生鲜农产业或是各式制造业都积极寻求共享经济、人工智能AI、产业平台、大数据等的创新发展。这些产业都离不开现代化智能化的仓库。中国著名电商公司——京东商城，就拥有400多个共达900万平方米的仓库，大的单体仓库面积达10万平方米。台湾一家大型电商公司——PChome，估计拥有3个，共约5万平方米的仓库，大的单体仓库面积达2～3万平方米。
现阶段产业面临着人力支援短缺，土地与供应链成本高涨等问题，加上共享经济与智能科技的发展，新制造、新流通、新零售等都迫使企业整并多个传统小仓库，到一个现代化大型仓储设施集中作业，精简库存，精简人力。缩短供应链，使用更大的空间，引进智慧自动化作业，让作业效率更快更好，让成本更便宜，大型基地才让效率发挥出来。当前世界各国都一样，制造业、流通业与物流业朝整合平台发展，只有大型现代化智慧物流仓库，才能满足整合平台的未来发展。日本工业零组件大型电商MonotaRo在2017年，整并了关东传统仓库，建立了一个高达5619平方米的大型单层现代化智慧仓库，引进机器人小车154台，以处理每日4万箱商品的出货量，这个大型智慧物流中心较原来传统的物流中心，面积大将近7倍，但人员减少一半，出货量增加一倍多。这样的效率，出乎大家的意料之外，这也证明了传统思维必须改变的事实。
据了解，台湾到2019年底，将新增约100万个栈板储位的供给量，主要供给侧为新光钢铁、永联、立益、宝仓、立兴、世纪钢铁、华友联等公司，地点都在桃园地区，现在开始已进入超级竞争时代，物流地产商们，你准备好了吗？
物流地产的发展，离不开客户支持，地产商发展的第一步究竟是什么呢？从何着手呢？我们来看国际大型物流地产商的发展经过吧！目前亚洲最大的物流地产开发商“普洛斯”的发展是从国际大客户着手，先制造后物流，先从国际大型生产工厂的需求开始，逐步扩展到贸易流通业，再到物流运输业。从它们的前五大客户来看，电商物流产业是最大客户群，其次是运输业。了解了普洛斯的发展历程，我们就能对未来物流地产的发展趋势，有了更全面的了解。
十字型生态链
传统地主自建仓库或是企业租地建仓库出租的，都面临一个严重问题——“贵钱贱用”，向银行借钱付利息，收取微薄的租金收入。当资本介入物流地产后，它们是自有资金，不用利息，自有资产摊提年限可达30~50年，它们只要资金回报率达5%以上，就非常值得了，是属于“贱钱贵用”，竞争强弱一目了然。既然是财团来介入物流地产业务，财团用得起优秀的人才，更懂得如何产生附加价值，企业发展一定产生生态圈，以产生综效。供应链金融、产业投资、共享利用与相互帮衬，都能让生态圈互利共赢。举例来说：普洛斯GLP的生态圈。
我们从普洛斯的生态圈来看，未来物流地产商将变为控股公司，控股公司从整合供应链来促进物流地产的出租率与利润最大化。
对新物流地产商来说，仓库的租金收入只是物流地产商深入供应链生态圈的第一步，有了第一步后，第二步则是对货主企业提供供应链金融融资服务，这样可牢牢绑住客户，不须陷入租金价格竞争。再来，第三步就是将仓库与自动化物流设备綑绑一起，提供一个客户物流的自动化解决方案，系统设备的重资产投资由地产商负担，租户一起承租仓库与设备，并能以费用报销，对财务管理非常有利。第四步就是进入生态圈企业的投资了，投资技术设备链企业，掌握系统设备的话语权，并保障系统设备的正常运营与创新发展，既能取得更便宜的价格，又能保障这些被投资企业的产量，一举两得；投资服务平台链企业，物流运输企业为扩大市场，需要大量的仓库与转运中心，餐饮食材企业也需要大量冷链仓储与加工中心，投资了他们，能更快促进出租率，也帮助他们解决场地不足与生态链共享资源问题。
总之，现在已进入平台生态圈共享的阶段了，智慧科技让产业的连结更为紧密，各财团进入物流地产业，绝不是只为了收取仓库租金而已，而是在将客户连结成一个紧密的生态系统，这也让物流地产业进入一个全新的时代。
时间：2022.9.
地点：上海
