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让物流资产成为服务
时间:2020-03-24 19:19       来源:文 | 本刊编辑部
传统的物流地产尽管投资回报率高、周期短,但是已经不足以适应当前整体的物流需求,因此发展现代化、智能化的物流生态圈才是正确的出路。



从传统仓库到现代化仓库

 

国台湾早期仓库的租赁业务,大多由地主(私人或企业)自建或是私人(或企业)租地盖仓库出租方式,这种仓库型态大都为7年或15年折旧,仓库兴建以最少的成本,做到牢固耐用等级就行,而兴建的资金来源,大部分为银行借贷。这类仓库我们统称为地主仓库,早期的仓库较为简陋,而近十多年来的新建仓库,则有大幅改善,许多为客户量身订制的仓库,有的是SC钢构铁皮仓,有的是RC钢筋混凝土结构仓,租赁业务型态就只有租赁单项而已。台湾规模最大的地主仓库为桃园涌泉公司,拥有超过200万平方米的仓库面积,此外宝仓、昶捷、立兴投资、厚生橡胶、勤益纺织、立益纺织等业主,也都有超过10万平方米以上的租赁仓储面积。因为只做仓库租赁业务,而营造工程委外,因此企业内部管理并不需要太多员工。而现代化物流地产商,则是由金融机构、基金或产业集团等单位来领头,成立物流地产开发公司,先设定投资金额与仓储面积规模,采取购买土地,迳行投资,年租金的回报率只要3%以上就可以(中国台湾金管会对保险公司的转投资要求),因为成规模的长期投资,必须有多个负责部门,同时引进高级管理人才,形成现代化商业业态。一般物流地产商的租金回报率约在5%,而商业办公楼的租金回报率仅有2.5%而已,土地既可保值又能增值。因此有多家金融机构如富邦与国泰及大型财团如远东、长荣与远雄以及传统产业转型的立兴、厚生、立益、勤益、新光钢与世纪钢等,也跨入现代物流地产业。

 



永联物流建立生态圈

 

霖园集团旗下的永联物流开发公司,成立短短六年多,已投资了新台币180多亿元,建成50多万平方米的仓库,在不久后,预计投资到新台币300亿元,将建成到100万平方米的仓库(原计划为五年投资300亿元新台币,兴建100万平方米设施,因土地购得不易,将计划推迟)。据悉,霖园集团已购入杨梅地区一块数万坪的集装箱场,将继续开发大型物流园区。同样的,永联已在建立其生态圈,整合投资运输公司及第三方物流公司,提供金融融资与智慧物流科技的解决方案,引进智慧机器人AGV与自动仓库等物流自动化设备,租赁给客户使用;结合国泰世华银行,为酒商客户提供供应链金融的仓单质押融资服务等。永联也计划进军东南亚市场,建立物流与制造产业园区,引进相关产业、协助营销,提供金融服务等,将经营地域扩大到东南亚市场,据了解,永联已积极布局泰国、马来西亚及越南等地。

中华邮政林口A7物流园区由PChome租下四个楼层15个单元

 

台湾中华邮政林口A7物流园区,总占地面积17.14公顷,规划兴建邮政物流中心、北台湾邮件作业中心、邮政信息中心、邮政训练中心及工商服务中心5栋建筑物。其中邮政物流中心楼地板面积为4.5万坪,兴建地下一层、地上四层(含夹层)之物流中心,建筑构造为钢筋混凝土造(RC)及钢骨造(SC),中华邮政自行留下一个单元供自己使用外,其他以公开投标方式招租。得标的厂商为台湾最大的电子商务集团PChome网络家庭集团。PChome须负担室内装修工程、设备及设施投资费用,共承租15个单元,租赁期限为10年,年租金约3.31亿元新台币,租赁期限届满后继续承租,在符合租赁契约所订条件下,享有续租10年之优先议约权。

中华邮政林口物流园区的招标公告租金,已成为林口当地的行情参考价格,租金为:

据了解,每个仓库单元面积约是2,500坪,因此一个楼层约是10,000坪(含公共设施),物流大楼里设有回旋车道,能进出14吨货车,单进单出,每个楼层都设有码头,楼地板荷重2吨平方米,楼高为9.9米。邮政物流大楼的仓库,公共设施为27%,邮局吸收17%,租户分摊10%。这个价格对林口与龟山地区的物流企业来说稍高,目前当地合法仓库的行情价格约是新台币550~600元/坪/月。PChome计划在这种高规格仓库内,引进智慧物流设施AGV机器人及相关物流自动化设备,重新打造全新智慧物流体系。

 



2019年台湾新增的仓库

 

中美贸易大战持续,影响的层面从台商大量回流可看出,产业从纺织服饰鞋业,机械业再到电子计算机产业,从生产大本营的中国大陆,移转部分产能到其他国家或是中国台湾地区。据本刊调查,2019年底,已有群创光电及仁宝计算机将生产基地一部分移转到台湾,在台湾则使用永联、世纪钢等现代化物流仓库,作为调拨与生产,物流地产商迎来新一波的制造业客户。2019年,台湾新增约20~30万平方米的供给量,主要有宝仓、新光钢铁、永联物流开发、立益物流、富民运输(远东集团)、立兴投资、世纪钢铁、华友联、长荣储运、富邦、世联、远雄自贸港等公司,主要兴建地点都集中在桃园地区。2020年有立益物流投资的平镇新仓库将租赁给诚品物流使用;永联为大昌华嘉新建的桃园仓等。


以智慧物流替代人力

 

人力不足已是产业常态,而且只会愈来愈严重,不会改善。这主要因素有:生育率负成长,人口减少,加上外移工作的劳动力增加(特别是外移到中国大陆),使得劳动人口数更加不足。

 

 

因为人力不足,各行各业都在抢人,因此,钱多事少离家近,成为求职者的目标。物流产业给人的感觉是辛劳的、工作环境是恶劣的,并不是求职者的首选,因此更难找到人力。同样的,人力不足也是亚洲发达国家和地区的常态。

既然人力不足问题无法解决,那我们就要从工业4.0智慧物流着手。自动化与无人化已经迫在眉梢,日本是以人机结合解决人力不足问题,如MOVING物流的AUTO STORE系统、大福公司的机场行李暂存分拣系统、MonotaRo的AGV系统;中国大陆则是以无人化来解决,如京东亚洲一号无人物流中心、苏宁易购的全自动化物流作业、菜鸟物流园区引进的AGV与自动分拣系统、波司登服装的全自动化机器人系统;中国台湾地区则是由永联物流开发牵头,引进自动仓库与自动分拣系统租给特捷物流公司,也引进AGV租给PChome及特捷物流公司;富邦momo公司引进日本大福公司DAIFUKU全自动化设备;全联超市引进耀欣公司的集成系统与自动分拣设备。这些都在显示智慧自动化才是解决人力不足的关键。这些自动化设备,小规模企业货主较没能力投资,外商货主又不愿意投资资产,还有企业货主则是不想投资非核心业务,因此,台湾将转变为以物流资产来驱动智慧物流的成长,物流设备商、物流服务商与货主,应该思考,如何加入物流地产商的生链圈了。

 



物流地产生态圈

 

世界最大物流地产商普洛斯、日本大和房屋与台湾永联物流共和国等物流地产商的发展,都是从国际客户着手,先通过国际品牌商的物流需求开始,逐步扩展到物流与运输服务业,再到流通业及电商业。从它们的主要客户来看,物流服务业是最大客户群,其次是快销品产业,接着是连锁流通业、食品业及制造业等。

 

 

传统地主自建仓库或是企业向地主租地建仓库出租的,都面临一个严重问题——向银行贷款兴建仓库,支付银行利息,收取承租客户租金。当财团或基金介入物流地产后,它们是自有资金,极低的利息,自有资产摊提年限可达30~50年,只要资金年回报率4~5%,就非常满意了。既是财团或基金来介入物流地产业务,他们用得起优秀的国际人才,更懂得如何衍生附加价值,从而发展出物流地产的生态圈,如供应链金融、产业投资、设备租赁与共同物流,都能让生态圈的各企业互利共赢。

我们从普洛斯的生态圈来看,未来物流地产商将变为服务商,从整合供应链,为客户提供解决方案,提供智慧系统与设施,为客户解决金融融资问题,为客户提供产销方案,来促进物流地产的出租率与利润最大化。对物流地产商来说,仓库的租金收入,只是物流地产商深入供应链生态圈的第一步,有了第一步后,第二步则是对货主企业提供供应链金融融资服务,这样可牢牢绑住客户,不需陷入租金价格竞争。再来,第三步就是将仓库与自动化物流设备捆绑一起,提供一个客户物流的自动化解决方案,系统设备的重资产投资由地产商负担,租户来承租仓库与设备,并以费用报销,对财务管理非常有利。第四步就是进入生态圈企业的投资了,投资技术设备链企业,掌握系统设备的话语权,并保障系统设备的正常运营与创新发展,既能取得更便宜的价格,又能保障这些被投资企业的产量,一举两得;投资平台型企业,物流运输企业为扩大市场,需要大量的仓库与转运中心,餐饮食材企业也需要大量冷链仓储与加工中心,投资了这些产业,能更快促进出租率,也能帮助产业解决场地不足与生态链共享资源问题。

 

 

总之,现在已进入了生态圈资源共享的阶段了,智慧科技已让产业的连结更为紧密,各财团进入物流地产业,绝对不是只为了收取仓库租金而已,而是通过科技手段将客户链接在一起,共享资源,利用智慧科技让彼此拥有更低成本,产生更大效益,智慧网络新生态,让商业模式有了根本性的颠覆。
 

(本文来源于中国《现代物流》杂志)


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