【本刊原创-特辑】

供需失衡、设施滞后、成本高涨，物流仓储地产如何冲破发展困局？区域分化加剧的当下，传统扩张模式已难以为继，破局关键何在？

在全球供应链重构与数字经济加速渗透的背景下，物流仓储地产作为现代物流体系的核心载体，正经历着前所未有的结构性变革。相关数据显示，2025年全球物流地产市场规模约为776.2亿美元，预计至2034年将攀升至1,538.7亿美元，年复合增长率达7.90%。

然而，供需错配、设施滞后、成本高等多重困境交织，倒逼行业从规模扩张转向质量提升。本文将立足全球视角，剖析行业现存困境，探索创新路径，为物流仓储地产的高质量发展提供参考。

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物流仓储地产的现存困境与矛盾

当前，全球物流仓储地产市场呈现出区域分化、供需失衡的复杂格局，中国与欧美、日韩等主要市场虽面临问题各有侧重，但核心矛盾均围绕供需、适配性与成本三大维度展开，行业整体进入深度调整期。

供需结构：总量过剩与优质短缺

在中国，市场供需呈现显著区域分化特征。以长三角为例，截至2025年底，大上海区域物流地产整体空置率约20%，嘉兴、南通等城市因新增供应持续释放且本地产业需求乏力，租金持续下行。数据显示，2025年大上海区域40个子市场租金均呈不同程度下降，上海、苏州等核心城市通过租金下调实现净吸纳量提升，但行业整体盈利能力承压。与之形成对比的是，宁波、合肥等城市凭借扎实的产业基础与谨慎的土地供应政策，在高端制造业与跨境贸易驱动下，市场呈现复苏态势，优质仓储资源供不应求。

 

国际市场同样面临结构性供需矛盾。《全球房地产市场展望：六大趋势重塑2026年商业地产格局》报告显示，北美与欧洲等成熟市场的多个资产类别的新增供应预计将进一步收缩，对高品质仓储设施需求旺盛，加剧优质办公与物流空间的短缺。日本则因土地资源稀缺，物流仓储设施总量有限，仓储成本显著高于其他地区，且存在着核心都市圈优质仓源紧张、偏远地区设施利用率不足的供需错配问题。这种“优质资产稀缺、低端产能过剩”的格局，也是全球物流仓储地产发展的共性瓶颈。

设施适配性不足：难以匹配产业升级需求

随着制造业升级、电商渗透率提升及新消费模式兴起，市场对物流仓储设施的专业化、智能化要求日益提高，而存量设施适配性不足的问题愈发凸显。中国市场表现而言，尽管2024年起市场逐步回归理性，但过去多年的规模化扩张形成了大量标准化低端仓，高标仓占比不足5%。这些存量设施普遍存在容积率低、配套不完善、自动化改造空间有限等问题，难以满足新兴产业的特殊需求。例如冷链物流所需的恒温恒湿、全程溯源设施，仓储设施的非标化可能会制约生鲜、医药等行业的发展。

 

欧美市场虽高标仓占比更高，但出现设施老化与技术迭代滞后问题，针对当前环保与智能化需求，其面临改造成本高的问题。日本则面临设施专业化程度与产业需求脱节的问题，传统仓储设施多针对传统制造业设计，难以适配即时零售等新业态的高频周转、小批量配送需求，设施改造与功能升级迫在眉睫。

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物流仓储地产的创新路径：

从选址到模式的全面革新

面对多重困境，全球物流仓储地产企业纷纷突破传统发展模式，在选址逻辑、运营模式、技术应用等方面开展创新探索，以适应市场变化与产业需求，实现从“规模扩张”向“价值提升”的转型。

选址逻辑：从“成本优先”到“时效优先”

随着即时零售、跨境电商等新业态的兴起，供应链时效成为企业核心竞争力，物流仓储地产的选址逻辑逐步从传统的“成本优先”转向“时效优先”，核心城市核心区位的存量资产升级与集约化利用成为新趋势。普洛斯上海新西北物流园的更新升级项目，正是这一趋势的典型代表。

该园区位于上海普陀区桃浦镇，作为上海四大物流枢纽之一，是服务上海、辐射长三角的核心物流节点。由于原有设施已无法满足新消费、新业态的需求，普洛斯创新性采用“零增地扩改建”模式，在不增加土地占用的前提下，通过优化建筑设计、提升容积率，实现土地集约化利用与经济效益的双重提升。园区定位配备了光伏屋顶、新能源充电桩、储能设施等绿色装备，一期项目光伏装机容量达3.9兆瓦，年发电量约427万千瓦时，可有效降低能源成本。同时，园区采用双层双边库设计，自动化适配性强，支持7×24小时作业，引入AGV拣选自动化系统与四向车立库存储方案，大幅提升仓储效率与库容利用率。

 

凭借区位优势与功能升级，园区一期试运营期间吸引了ALDI奥乐齐、ASC圣皮尔精品酒业等优质企业入驻。普洛斯的这一实践为行业提供了“城市更新+物流升级”的示范路径。

模式创新：共同配送与生态化运营

在成本压力与效率需求的双重驱动下，模式创新成为物流仓储地产突破困境的关键，其中日本扇扩（SENKO）的共同配送转运站模式，为物流资源整合提供了宝贵经验。

扇扩通过搭建标准化中转设施网络，整合零散配送需求，实现资源优化配置。截至2025年底，扇扩已在滨松、新富士落地两座中转设施，并于12月1日新增第三座“TSUNAGU STATION广岛”，进一步完善跨区域中转网络。这座物流中心核心承担近畿圈与九州圈的货物中转职能，开放会员注册及使用预约服务。

此外，扇扩计划在2025财年内，开设连接关东圈与东北圈的“TSUNAGU STATION福岛”中转运输设施。其构建起多方生态体系，为物流仓储地产“服务场景化、网络规模化”转型提供了成熟范本。

技术赋能：低空经济与智慧化升级

数字技术与新能源技术的深度应用，正重构物流仓储地产的运营模式与盈利空间。随着全球“低空经济”政策落地，无人机配送成为物流行业的新风口，亚马逊率先将这一技术与仓储设施结合，实现了配送效率与资产价值的双重提升。

 

亚马逊曾发布明确在北美、欧洲等核心物流中心增设无人机停机坪，并配套建设无人机充电与调度枢纽，以构建“仓储+低空配送”的物流网络。《物流管理》曾报道亚马逊美国肯塔基州物流中心停机坪的落地细节，包括设施规格、适配的Prime Air无人机型号，以及试点运营数据（如单件配送时效可缩短至30分钟以内）。此外，亚马逊在英国、德国的无人机停机坪作为增值服务，为第三方企业提供无人机起降、调度等服务，开辟了新的盈利板块。

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物流仓储地产发展趋势

随着产业升级、政策引导与技术迭代，物流仓储地产将逐步摆脱当前结构性困境，实现行业价值的重构。

存量升级成核心城市主流

核心城市区位的物流仓储资源稀缺性将进一步凸显，新增用地供应持续收紧，存量资产更新升级成为行业主流。未来，企业将更加注重核心物流节点的存量资产盘活，通过“零增地扩建”“功能重塑”等方式，提升土地利用率与设施适配性，满足高端制造业、跨境电商、即时零售等业态的时效需求。同时，区域分化格局将进一步加剧，产业基础雄厚、物流辐射能力强的核心城市及枢纽节点，将成为资本布局的重点。

从单一仓储到综合服务平台

物流仓储地产将突破单一仓储租赁功能，向仓储、配送、分拣、加工、金融、信息服务于一体的综合服务平台转型。针对不同产业需求，专业化仓储设施将加速迭代，冷链物流仓、新能源汽车零部件仓、跨境电商保税仓等细分领域将迎来快速发展。同时，“仓储+产业”融合模式将逐步普及，物流园区将与周边产业园区协同发展，提供全链路供应链服务，构建产业生态闭环，提升客户黏性与综合收益。

 

技术与场景深度融合

AI、大数据、物联网、低空物流等技术将与仓储场景深度融合，智慧化运营水平持续提升。无人机配送、智能无人车、机器人分拣等技术将逐步规模化应用，构建立体物流网络；数字化管理平台将实现全流程可视化、智能化调度，优化库存管理与配送效率；绿色技术将成为标配，光伏屋顶、储能设施、氢能叉车等环保装备的应用比例不断提高，助力行业实现“双碳”目标。技术赋能将成为企业核心竞争力，推动行业向高效、低碳、智能方向转型。

定制化方案适配多元需求

随着市场需求的多元化、个性化，服务亦将成为物流仓储的核心竞争力。企业将根据不同行业、不同客户的需求，提供定制化仓储服务方案，例如为高端制造业提供零库存管理、为生鲜企业提供全程冷链溯源服务等。同时，服务将延伸至供应链上下游，涵盖采购、生产、销售、售后等全环节，通过精细化服务提升行业整体价值。

物流仓储地产正处于从规模扩张向质量提升的转型期，供需结构性矛盾与成本压力既是挑战，也是行业优化升级的契机。通过选址、运营与技术等多方面创新，行业将逐步突破困境，实现高质量发展。只有精准把握产业需求、紧跟技术趋势、深耕细分领域，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，为全球供应链的稳定高效运行提供坚实支撑。

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《现代物流》| 文章精选139

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