具有超人气的Lopia为何总是选择没有人气的“没落商场”开店？它是没落商场复苏的解药吗？

Lopia是一家折扣超市连锁店（中国台湾地区名称：乐比亚），在日本和海外共有144家分店（中国台湾有5家门店），主要集中在日本东京都会区。醒目的红色招牌是它的标志。在没落商场的寂静走廊里，Lopia的红色招牌格外引人注目。这背后究竟隐藏着什么？经过调查，人们发现没落商场和Lopia的利益竟然有着惊人的关联。

PART 01

Lopia为何选择在没落的商场开店

“没落商场”指的是日本昔日繁华已不复见的商场，周围人烟稀少，空置的店铺格外显眼。它也被称为“死气沉沉的商场”，但这个说法在网络媒体和YouTube上更为常见。进入大楼后，百叶窗紧闭，走廊空无一人，只有欢快背景音乐与空荡的空间凸显诡异，最能听见的不是人声，而是手扶电梯的吱嘎声（有时手扶电梯是关闭的）。举例来说：从千叶县松户站步行几分钟，就有一处名为“KITE MITE MATSUDO”的大楼，这栋大楼是在原来的“伊势丹百货松户店”旧址上。然而，整栋大楼却显得冷清萧条，空置的租户很多，尤其是楼上的餐厅楼层。另外，位于千叶县北总线印西牧之原站的BIGHOP Garden Mall印西店是一个以摩天轮为地标的露天购物中心，该购物中心也被形容为一条店铺纷纷关门的“没落商业街”。

 

然而，因Lopia的开店，人群又开始蜂拥而至，这反过来又吸引了更多顾客。目前，该购物中心又进驻了多家商户，包括药妆店、百元商店和快餐店，尤其受到儿童和家庭的欢迎。购物中心外围商业设施密集，但整体经营状况似乎还不错。Lopia搬进来后，整个周边是否会变得热闹起来，这还有待商榷，但可以肯定的是，这两处商场都是因为Lopia而再次复兴。Lopia出现在没落的商场里并非偶然，之所以经常在这些没落的商场看到Lopia，是因为它的开店策略是：利用已关闭的超市和百货商场的空置店面，可以大幅降低开店投资。目前，开店速度超过每年10家，许多Lopia门店，也开在伊藤洋华堂门市旧址上。

日本许多没落的商场曾经以大型超市为主要租户，在建筑成本不断上涨、租金居高不下的时代，Lopia接管这些空间可谓明智之举，同时也有助于空置的商场找到其他租户。然而，原有主力租户之所以亏损，是因为它们本身就“难以获利”。无论开店成本多低廉，人们通常都会避免开店。但Lopia累积了多种成本削减措施，因此能够以比其他超市更低的成本运作。

例如，通过使用投币式购物车锁系统，并要求顾客将购物车归还至指定地点，以降低人力成本。付款方式仅接受现金或通过官方应用程序进行非现金支付，不接受信用卡和二维码支付，这样做是为了减少手续费。Lopia进驻没落商场也为商场带来了好处。这是因为Lopia能“吸引人流”。除了能够将成本降低，转化为价格优势，另一个巨大的优势是，他们创造了一个“让顾客前来店铺，就是目的”的销售环境。

 

Lopia像是唐吉诃德和Costco的结合体。这家店充满活力，装饰各异，正如Lopia自己所描述的那样，是一个“美食主题公园”。此外，很多商品都是大量采购的，进货便宜，量更足因此售价也较一般超市更便宜，所以很多家庭会从郊区过来购物。唐吉诃德和好市多都比普通零售店更显“高端”，而Lopia虽然是一家普通超市，却也给人同样的“高端”感觉。

因此，即使是那些明显空置的商场，也可以先在Lopia购物。一旦客流量恢复，药妆店、百元商店和其他租户就更容易入驻，从而形成一个复苏的良性循环。BIGHOP Garden Mall的案例就是一个明显的例子（当然，除了Lopia之外，背后肯定还有其他各种因素，但Lopia作为其中一个因素的存在不容忽视）。Lopia让“去商场的理由”变得更有理由，有了理由，人们自然会来。人来了，去下一家店就更容易了，Lopia的角色就在于启动这第一步。Lopia进驻没落商场的成功，是Lopia低成本开业与商场吸引顾客的愿望相结合的结果。换句话说，它很容易填补“没落商场留下的空白”。

用低成本入驻现有空间，并凭借其强大的客户基础吸引顾客，其逻辑非常简单。然而，当你真正走进Lopia门店，看到的却是另一番景象。Lopia门店人头攒动，而商场却一片寂静。这就是Lopia的景象：只有收银台前排起了长队，走道空空荡荡，商店门也紧闭着，只有Lopia生意兴隆，这种情况远比表面看起来更棘手。Lopia确实“吸引了人流”，但这本身并不足以恢复整个商场的活力。事实上，造成这种情况的根源在于外围没落商场和商业设施的结构性缺陷。

PART 02

没落的商场失去享受逛商场的诱因

大阪府岸和田市的岸和田Cancan Bayside购物中心就是一个很好的例子。岸和田CanCan分为西楼和东楼。西楼充满奥特莱斯（OUTLET）氛围，而东楼则更适合日常购物。东楼于1997年开业，西楼则于两年后的1999年开业。西楼最初是作为奥特莱斯购物中心而建，但随着2000年邻近大阪关西机场的临空（RINKU）奥特莱斯的开业，客流量有所下降。从那时起，空置的店面变得越来越多，该购物中心也被称为“没落的购物中心”。

 

东楼内有超市和其他商店，Lopia于2025年开业。从东楼的情况来看，那里肯定有人。然而，如果朝着西楼方向走去，气氛就会突然改变。商店少了，行人也少了。这里的主题是“传统的英国港口小镇”，但只有一排排西式建筑，周围空无一人，显得十分冷清。从东楼到西楼，必须穿过连接走廊或走到室外，但可能没有必要特意去西楼，白白浪费时间。

从这个角度来看，人们往往更喜欢聚集在Lopia附近。事实上，在BIGHOP Garden Mall也有类似的情况。与Lopia开业前相比，商场变得更加热闹，但商场内部却出现了“活力差距”。这是一栋两层楼的建筑，Lopia位于一楼。一楼熙熙攘攘，热闹非凡，但当你来到二楼时，景色就截然不同了。尽管楼上楼层面积不大，但店铺却零星分布，空置的店铺也随处可见。它和岸和田Cancan很像，人们可能会想，“没必要特意跑到二楼去。”它的重点在于“去Lopia的路上顺便逛逛”，并没有“享受逛完整个商场”的氛围。

岸和田Cancan和BIGHOP Garden Mall的例子表明，两者都将租户视为被称为“Lopia”的“点”。即使克服了物理障碍，消费者也没有动力逛完整个商场。漫步在没落的商场里，感受到人更懒，就连一些小小的动作都让我们觉得很麻烦。上楼、穿过建筑物、走过长长的走廊，这些都成了负担。从这个意义上讲，“去另一栋大楼”或“上楼”都变成了难题，除非你心中有明确的目标。因此，除非Lopia外围有特别有吸引力的租户，否则很难吸引人流。

 

然而，商场越是荒废，就越难吸引那些“真正有吸引力的租户”。空置的店铺越多，环境就越糟糕；环境越糟糕，就越难吸引人，这是一个恶性循环。讽刺的是，Lopia越是火爆，就越有可能沦为“单一目的地”。人们来这里是因为它价格便宜、份量足、选择丰富，最终他们心满意足地离开。Lopia可以营造“入口处的人流”，但它并不能自动营造“整栋建筑内的人流”。如果任其发展，这家购物中心将以半没落的状态继续存在，Lopia公司支付租金，其余部分则空置。虽然延长购物中心的寿命未必是坏事，但这却是那些仍显破败景象的购物中心常见的模式。总而言之，岸和田Cancan和BIGHOP Garden Mall在Lopia的“中心”位置上可能更胜一筹，但它们仍然缺乏整个购物中心“区域”的吸引力。

PART 03

依赖单一租户的风险

事实上，这种情况并不限于Lopia。我们经常看到关于没落商场“重获新生”的讯息，其中一些也确实实现了这一目标。然而，它们重获新生的原因在于，许多情况下，它们被“实力雄厚的租户”——例如超市、药妆店、家电零售商和折扣店等进行了翻新。简而言之，它们成为了“热门目的地”。

 

近年来，商业设施的受欢迎程度，似乎并非取决于设施的整体吸引力，而是取决于“分数”的竞争，也就是如何吸引优质租户。如果分数够高，人们就会来。如果真的来了，看起来就象是市场正在复苏。然而，这种“分数竞争”极为脆弱。这是因为，如果附近开设更有特色、规模更大、拥有更多优质租户的商场，人气就会被吸引过去。简而言之，即使Lopia开业，如果附近开设了一家拥有其他吸引力的新商场，人流也会移步至那里。此外，在积分制竞争中，购物中心的命运完全取决于租户的意愿。如果核心租户撤出，购物中心会立刻变得空荡，而该租户的总部可能在下个月就决定撤离。

过去，购物中心的存在，是基于顾客可以在一个地方找到他们所需的一切。然而，如今这类购物中心在日本各地遍地开花，而网络购物也成为了另一个强大的竞争对手。仅仅拥有齐全的商品种类是不够的。因此，各公司都在努力强化自身的“优势”。然而，优势很容易被其他公司模仿。最终，竞争变成了一场走钢丝，关键在于“谁能打造出自己的优势”。

PART 04

没落商场存在的七个问题

1.存在有其他更强的竞争对手

2.生活必须的机能不足

3.交通不便

4.动线设计不合理

5.设施规模不合适

6.营运公司破产

7.核心租户撤离

如果购物中心无法营造出那种让人产生“我想去那里，因为它是那家购物中心”或“那家购物中心的优点就在于此”的氛围，最终将会走向衰败。或者更确切地说，这可能是这七个因素的前提。如果一个购物中心缺乏“吸引力”，那么这七个因素将对它造成沉重打击。

 

Lopia的角色是填补“核心租户撤离”所造成的空缺，但如果它没有做到“提升整个区域的吸引力”这一基本前提，那么顾客自然只会涌向Lopia。Lopia的进驻会为商场注入活力，但它并非振兴商场的主要力量。没落商场的目标并非开设Lopia门店，而是提升商场本身的吸引力。

“打造市场”比“增加租户数量”需要付出更多努力。它需要确定目标群体、重新安排租户，并通过举办活动为当地社区做出贡献。如果商超只满足于邀请来Lopia的顾客，或许还能获得一些积分，但市场无法复苏，时间也会流逝。然而，问题在于设施所有者是否有能力承担这种“大规模建设”的费用。在农村地区，许多设施因商业活动不再活跃而没落。在这些地方，“大规模建设”几乎不可能被考虑。话虽如此，任由这些没落的商场继续荒废真的可以吗？这是日本社会整体需要思考的问题。

资料来源/Lopia官网、东洋经济

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