据2024年版日本经济新闻社与四季报的业界地图报导，各产业对电商的发展投资非常积极，处理电商货物的物流中心持续扩大，电商物流设施的需求旺盛。此外，医药、半导体化学危险品等高附加价值产业的投资持续进行，也带动仓库设施的需求。

大型企业围绕电商为重心中小企业陆续参与电商

日本经济产业省公布了2022年电商有关的市场调查，日本国内的电商B2C市场规模扩大到约为1.08万亿元（单位：人民币，下同），同比增加9.91%（2021年约为0.99万亿元）。另外，2021年日本国内的B2B电商市场规模增加到约为20.1万亿元，同比增加12.8%（2020年约17.82万亿元）。近几年，C2C电商也急速增加，预测约达1,130.41亿元，同比增加6.8%。

从电商B2C市场规模细分来看，“食品、饮料、酒类”约为1,315.78亿元，比上年增长9.15%，“家电、AV设备、计算机、外围设备等”约为1,221.20亿元，同比增加3.84%，“服装及配件等”约为1,219.82亿元，同比增加5.02%，“生活用品、家具、室内装潢”约为1,126.15亿元，较上年成长3.47%，这四大类占产品销售领域的73%。EC率方面，“书籍、影片/音乐软件”（52.16%）、“家用电器、AV设备、PC/外围设备等”（42.01%）、“家庭用品、家具、室内装潢”（29.59%）等。此外，服务领域中“旅行服务”约为1,125.05亿元，同比增长67.95%，数字领域中“网络游戏”约为626.53亿元，同比增长18.79%，占比较大。

 

2022年，日本、美国、中国之间的跨境电商市场规模将在各国增长。中国跨境电商购物金额约为2,395.15亿元（同比增加6.2%），美国约为1,057.74亿元（同比增加8.3%），日本约为189.13亿元。中国消费者从日本企业跨境购买EC的金额为1,079.65亿元人民币，较上年增长5.6%，美国消费者从日本企业购买的EC金额624.57亿元，同比增加6.8%，还在持续增加。

外资物流地产VS本土物流地产

在大型都市附近的现代化多功能电商仓库持续增加，例如外资系的GLP、PROLOGIS、ESR等与日资系的三菱地所、野村不动产、三井不动产、DAIWA房屋工业等多层式现代化仓库，正在大量兴建。

日本传统的仓库业大都建于港口边，有些仓库甚至已有百年历史，虽然日本仓库都很坚固耐用，但是仓库大都老旧传统，传统的仓库业有三大营业支柱，是仓库保管、陆海空物流与不动产租赁，这些收入支撑着传统的收入。

最近十多年来，外资仓库业纷纷进入日本，带来REITS不动产证券化的概念，引进低廉的金融资本，投资兴建完全符合国际物流与电商物流的现代化仓库，有更大的作业面积，高跨距的柱间，回旋式车道让高楼层都能拥有独立的码头作业空间。日本的名门企业三井不动产与三菱地所，也因应现代化发展，朝全球物流仓库业转型；此外，电商物流的需求旺盛，仓库的现代化剧增，传统老旧仓库面临改造，外资的现代化仓库需求日增，日本DAIWA房屋工业从传统房屋兴建转型至现代化仓库，大型化设施需求旺盛。

 

在日本东京首都圈周边，2023年仓库供给量预估为约389万平方米，2024年仓库供给量预估为约296万平方米，供给量呈现减少趋势。在大阪周边，2023年仓库供给量预估为约110万平方米，2024年仓库供给量预估为约141万平方米，供给量则呈现增加趋势。在名古屋周边，2023年仓库供给量预估为约78万平方米，2024年仓库供给量预估为约49万平方米，供给量则呈现减少趋势。

在东京都圈内的土地再开发，成为物流地产业的新目标，生鲜冷链物流仓库成为主流，东京流通中心完成拆除A栋旧物流大楼，已在2023年8月完工使用新物流综合大楼，以因应要求配送速度更快，流通量巨大的市场要求。

 

日本物流地产投资持续增加，许多国际大型资本公司持续投资日本物流地产，主要因为日本相对风险较低，虽然获利率相对较低，但很稳健。目前日本主要城市周边的平均仓库租金为每坪每月约181.77~200.90元（一坪约为3.3平方米，每平方米每月租金约为55.08~60.88元），仓库稼动率约在99.5%～100%。

近年来，日本流通与物流产业加速前往东南亚发展，作为后勤的物流，加速并购当地的物流企业以增强竞争力。特别是越南、马来西亚、印尼、泰国、印度、菲律宾等地区经济发展势头强劲，流通业特别是百货与超市行业的积极发展，让日本流通业独占鳌头，日通、近铁、YAMATO、邮船、SENKO等跨国供应链物流已进驻当地市场，投资物流中心也愈来愈多。

资料来源：日本经济新闻社与四季报

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《现代物流》| 127期

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