2025年9月8日，普洛斯上海新西北物流园一期盛大开业。作为普洛斯深耕物流基础设施领域的全新力作，这座智慧零碳旗舰园区不仅刷新了行业标准，更成为引领未来供应链发展的标杆范本。

从本世纪初普洛斯在中国国内首个自建自运营物流园落地，到2022年启动原址的规模化更新重建，再到如今以“智慧零碳旗舰园区”身份全新亮相，普洛斯上海西北物流园（前身为普洛斯西北物流园），这座承载着普洛斯中国发展记忆的园区，不仅完成了自身的华丽转身，更标志着中国物流基础设施从“规模建设”向“品质升级”的关键跨越。

零增地焕新：

17万平方米旗舰园区的“空间魔法”

在土地资源日益紧张的上海中心城区，普洛斯上海新西北物流园的更新升级堪称绿色集约转型典范。项目创新采用“零增地扩改建”模式，通过分期改造、原址重建，打造智慧化、零碳化、多元业态新型供应链基地，在通过容积率提升（从0.45跃升至近1.0）、建筑形态优化，实现净增约9.8万平方米的可用空间。

这一模式的落地，离不开政企协同的深度赋能。项目能快速推进，核心是契合了上海市普陀区“产业升级+土地集约”的双重诉求。普洛斯将改造方案提交审批后，通过了产业准入评估，因为政府认可项目对升级后园区对生鲜冷链、高端时尚、医药健康等新经济产业的承载能力，普洛斯则通过此次更新重建，实现资产价值与区域效益的双赢。该项目连续入选2023年普陀区重大项目、2024—2025年上海市重大工程，成为城市更新的“普陀样本”。

 

空间焕新的背后，也是普洛斯对市场需求的精准捕捉。试运营期间，该园区出租率便突破90%，协同普洛斯旗下智慧冷链平台普冷吸引了奥乐齐、ASC圣皮尔精品酒业等头部企业入驻。其中，得益于园区双层双边库设计、7.2米层高的仓储空间，适配库内自动化设备部署；而园区距离市中心不到40分钟车程的区位优势，可将门店配送时效缩短0.5～1小时。这种“硬件适配+区位赋能”的组合，让园区成为奥乐齐等新消费企业的“供应链优选”。

三维突破：

重新定义智慧零碳园区标准

走进普洛斯上海新西北物流园，绿色化、智慧化、人本化的融合细节无处不在。在绿色化维度，园区一期屋顶铺设3.9兆瓦光伏电站，预计年发电量427万千瓦时，可满足90%的园区用电需求，剩余10%计划通过园区数字化运营管理、生态绿化碳汇等途径进行中和；同时园区引入新能源充电桩、雨水回收装置，结合建筑过程中建筑废料再利用（累计回收1,500吨可再生物料、2.3万吨混凝土），实现资产全生命周期“近零碳排放”。

目前，园区已斩获城市设计&建筑设计奖年度金奖、零碳地球·锚点奖，入选《2025长三角地区企业绿色低碳创新案例项目集》，还规划了LEED BD+C铂金级、中国三星级绿色仓库等国际国内顶级绿色认证，成为物流领域的“低碳标杆”。

▲ 普冷桃浦仓库内

智慧化则体现在普洛斯自主研发的智慧园区管理系统，可实时管理园区进出去的车辆、人员设备、能源等八大关键要素。其中的智慧场站管理系统，不仅有助于优化车辆调度，减少怠速排放，同时也能提升管理效率。

此外，入驻园区的普冷桃浦仓则依托其自主研发数智化系统实现全链路的专业冷链运营。例如，普冷自开发的系统可以用于订单与库存管理，提供定制报表与IT功能支持；基于其库存可视化功能，可查询客户货物在各温区的分布与存储状态。普冷开发定制化可视报表系统，能够实时同步订单处理、拣货与装车进度等信息，其客户可全球随时查看，从而更好的进行决策与供应链管理。

 

更令人意外的是园区的“人本化”细节：一栋五层配套办公楼屋顶景观花园、停车场，供客户员工与货供客户员工与货车司机使用的休息室，40个新能源充电桩向社区开放——这些设计让园区具备更安全便利舒适的工作与生活环境。

战略延伸：

从单个项目到城市更新“普洛斯模式”

普洛斯上海新西北物流园的成功，并非孤立案例，而是普洛斯深耕城市更新的“集大成之作”。近年来，普洛斯投资建设和运营的物流及产业基础设施中，不乏对老旧厂房用地进行重建改造，并在全国打造了多个标杆项目：普洛斯东莞新沙物流园通过对旧食品厂房用地进行重建升级，建成中国国内首个“卓越级”净零碳物流园；普洛斯苏州环普苏桐112国际科创园将也是将原址上老旧电子厂拆除后建成人工智能产业集聚地。

 

“中国市场太大，不能用一套模式套所有城市。”普洛斯资产中国区商务副总裁、战略营销负责人熊忻恺强调普洛斯的“Glocal”策略，“比如上海城市消费活跃，我们就强化冷链等城配服务；中西部城市消费侧重茶饮、零食等品类，园区就适配‘快进快出’的需求。”这种“因地制宜”的思路，让普洛斯的城市更新项目总能精准匹配区域产业底色。

生态赋能：

不止于园区更是产业协同平台

普洛斯不止于打造单个优质园区，而是以基础设施为底盘，构建产业生态体系。普洛斯上海新西北物流园的运营，便深度整合了普洛斯旗下业务：其中，尤其值得的一提的是普冷，作为园区冷链运营主体，为奥乐齐、ASC等企业提供“仓配一体+全温区管控”服务。在普冷桃浦仓，普冷对不同客户的库内分区域化进行管理，并依托园区双道口的优势，做到收、发货同时作业、互不干扰，大大提升运营效率。

 

普冷在高品质食品冷链运营环节已积累了丰富的行业经验。普冷桃浦仓总经理袁嫣结合实际运营案例介绍：“我们会基于对客户业务需求的深度理解，为其供应链优化提供可落地的解决方案。比如此前服务某主营冷冻品的电商客户时，我们发现部分地区的货物运输时长超过48小时后，极易出现化冻问题。为此，我们建议客户增设分仓，将配送时效从48小时压缩至24小时内，帮助客户实现了仓网布局的科学化。”

此外，普洛斯资产运营服务（ASP）则为园区提供智慧运营服务，园区的新能源充电桩等设施也来源于普洛斯生态内的被投企业。

 

“我们希望通过生态协同，为客户、投资人和所在区域不断创造新价值。”普洛斯中国资产平台高级副总裁、大上海区总经理范皓认为，“比如客户要实现降本，我们希望是通过好的区位和运营帮他降运输成本、通过新能源绿电帮他省电费——即促进供应链的提质增效，来帮助客户实现综合供应链成本的优化。”

据了解，相较运输费用而言，仓储在物流供应链成本中占比很低。如果物流节点得到优化布局，物流运转才会高效。正是普洛斯这种对“提质增效”价值创造的追求、产业生态协同的深度赋能能力，让其从仓储物流基础设施服务商进一步升级为“产业伙伴”。

未来展望：

深耕核心城市引领物流基础设施3.0时代

值得关注的是，普洛斯上海新西北物流园的“二次更新”模式具有极强的复制性。站在新起点，普洛斯的城市更新战略正加速铺开，有望迎来更大空间。

未来，普洛斯将会适时重点在核心城市推进对自有存量项目的二次更新。“接下来广州、苏州、北京等中心城市也有相应的计划。”熊忻恺表示，一些具备优越的区位条件、原有资产建设时间长的园区，后续将通过新一轮更新重建，使其成为服务新消费、新经济业态的全新基础设施载体。

 

从行业趋势来看，普洛斯上海新西北物流园的实践预示着物流基础设施不再是简单的“仓储空间”，而是集“绿色低碳、智慧运营、生态协同”于一体的产业服务平台。正如普洛斯资产中国区总裁赵明琪所说：“普洛斯上海新西北物流园代表了我们对于市场前瞻性的看法，我们以更绿色、更智慧、更人本的基础设施，定义面向未来的新一代物流仓储标准。来自从食品冷链、商超零售，到医药健康、高奢消费品等行业的客户的旺盛需求表明我们的变革和创新得到了市场的认可。”

随着长三角一体化的深入推进，普洛斯上海新西北物流园这座历经二十年蝶变的园区，正以全新姿态，为中国物流产业的高质量发展注入新动能。

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