从传统仓库到现代化仓库
中国台湾早期仓库的租赁业务，大多由地主（私人或企业）自建或是私人（或企业）租地盖仓库出租方式，这种仓库型态大都为7年或15年折旧，仓库兴建以最少的成本，做到牢固耐用等级就行，而兴建的资金来源，大部分为银行借贷。这类仓库我们统称为地主仓库，早期的仓库较为简陋，而近十多年来的新建仓库，则有大幅改善，许多为客户量身订制的仓库，有的是SC钢构铁皮仓，有的是RC钢筋混凝土结构仓，租赁业务型态就只有租赁单项而已。台湾规模最大的地主仓库为桃园涌泉公司，拥有超过200万平方米的仓库面积，此外宝仓、昶捷、立兴投资、厚生橡胶、勤益纺织、立益纺织等业主，也都有超过10万平方米以上的租赁仓储面积。因为只做仓库租赁业务，而营造工程委外，因此企业内部管理并不需要太多员工。而现代化物流地产商，则是由金融机构、基金或产业集团等单位来领头，成立物流地产开发公司，先设定投资金额与仓储面积规模，采取购买土地，迳行投资，年租金的回报率只要3%以上就可以（中国台湾金管会对保险公司的转投资要求），因为成规模的长期投资，必须有多个负责部门，同时引进高级管理人才，形成现代化商业业态。一般物流地产商的租金回报率约在5%，而商业办公楼的租金回报率仅有2.5%而已，土地既可保值又能增值。因此有多家金融机构如富邦与国泰及大型财团如远东、长荣与远雄以及传统产业转型的立兴、厚生、立益、勤益、新光钢与世纪钢等，也跨入现代物流地产业。
永联物流建立生态圈
霖园集团旗下的永联物流开发公司，成立短短六年多，已投资了新台币180多亿元，建成50多万平方米的仓库，在不久后，预计投资到新台币300亿元，将建成到100万平方米的仓库（原计划为五年投资300亿元新台币，兴建100万平方米设施，因土地购得不易，将计划推迟）。据悉，霖园集团已购入杨梅地区一块数万坪的集装箱场，将继续开发大型物流园区。同样的，永联已在建立其生态圈，整合投资运输公司及第三方物流公司，提供金融融资与智慧物流科技的解决方案，引进智慧机器人AGV与自动仓库等物流自动化设备，租赁给客户使用；结合国泰世华银行，为酒商客户提供供应链金融的仓单质押融资服务等。永联也计划进军东南亚市场，建立物流与制造产业园区，引进相关产业、协助营销，提供金融服务等，将经营地域扩大到东南亚市场，据了解，永联已积极布局泰国、马来西亚及越南等地。
中华邮政林口A7物流园区由PChome租下四个楼层15个单元
台湾中华邮政林口A7物流园区，总占地面积17.14公顷，规划兴建邮政物流中心、北台湾邮件作业中心、邮政信息中心、邮政训练中心及工商服务中心5栋建筑物。其中邮政物流中心楼地板面积为4.5万坪，兴建地下一层、地上四层（含夹层）之物流中心，建筑构造为钢筋混凝土造(RC)及钢骨造(SC)，中华邮政自行留下一个单元供自己使用外，其他以公开投标方式招租。得标的厂商为台湾最大的电子商务集团PChome网络家庭集团。PChome须负担室内装修工程、设备及设施投资费用，共承租15个单元，租赁期限为10年，年租金约3.31亿元新台币，租赁期限届满后继续承租，在符合租赁契约所订条件下，享有续租10年之优先议约权。
中华邮政林口物流园区的招标公告租金，已成为林口当地的行情参考价格，租金为：
据了解，每个仓库单元面积约是2,500坪，因此一个楼层约是10,000坪（含公共设施），物流大楼里设有回旋车道，能进出14吨货车，单进单出，每个楼层都设有码头，楼地板荷重2吨平方米，楼高为9.9米。邮政物流大楼的仓库，公共设施为27%，邮局吸收17%，租户分摊10%。这个价格对林口与龟山地区的物流企业来说稍高，目前当地合法仓库的行情价格约是新台币550～600元/坪/月。PChome计划在这种高规格仓库内，引进智慧物流设施AGV机器人及相关物流自动化设备，重新打造全新智慧物流体系。
2019年台湾新增的仓库
中美贸易大战持续，影响的层面从台商大量回流可看出，产业从纺织服饰鞋业，机械业再到电子计算机产业，从生产大本营的中国大陆，移转部分产能到其他国家或是中国台湾地区。据本刊调查，2019年底，已有群创光电及仁宝计算机将生产基地一部分移转到台湾，在台湾则使用永联、世纪钢等现代化物流仓库，作为调拨与生产，物流地产商迎来新一波的制造业客户。2019年，台湾新增约20～30万平方米的供给量，主要有宝仓、新光钢铁、永联物流开发、立益物流、富民运输（远东集团）、立兴投资、世纪钢铁、华友联、长荣储运、富邦、世联、远雄自贸港等公司，主要兴建地点都集中在桃园地区。2020年有立益物流投资的平镇新仓库将租赁给诚品物流使用；永联为大昌华嘉新建的桃园仓等。
以智慧物流替代人力
人力不足已是产业常态，而且只会愈来愈严重，不会改善。这主要因素有：生育率负成长，人口减少，加上外移工作的劳动力增加（特别是外移到中国大陆），使得劳动人口数更加不足。
因为人力不足，各行各业都在抢人，因此，钱多事少离家近，成为求职者的目标。物流产业给人的感觉是辛劳的、工作环境是恶劣的，并不是求职者的首选，因此更难找到人力。同样的，人力不足也是亚洲发达国家和地区的常态。
既然人力不足问题无法解决，那我们就要从工业4.0智慧物流着手。自动化与无人化已经迫在眉梢，日本是以人机结合解决人力不足问题，如MOVING物流的AUTO STORE系统、大福公司的机场行李暂存分拣系统、MonotaRo的AGV系统；中国大陆则是以无人化来解决，如京东亚洲一号无人物流中心、苏宁易购的全自动化物流作业、菜鸟物流园区引进的AGV与自动分拣系统、波司登服装的全自动化机器人系统；中国台湾地区则是由永联物流开发牵头，引进自动仓库与自动分拣系统租给特捷物流公司，也引进AGV租给PChome及特捷物流公司；富邦momo公司引进日本大福公司DAIFUKU全自动化设备；全联超市引进耀欣公司的集成系统与自动分拣设备。这些都在显示智慧自动化才是解决人力不足的关键。这些自动化设备，小规模企业货主较没能力投资，外商货主又不愿意投资资产，还有企业货主则是不想投资非核心业务，因此，台湾将转变为以物流资产来驱动智慧物流的成长，物流设备商、物流服务商与货主，应该思考，如何加入物流地产商的生链圈了。
物流地产生态圈
世界最大物流地产商普洛斯、日本大和房屋与台湾永联物流共和国等物流地产商的发展，都是从国际客户着手，先通过国际品牌商的物流需求开始，逐步扩展到物流与运输服务业，再到流通业及电商业。从它们的主要客户来看，物流服务业是最大客户群，其次是快销品产业，接着是连锁流通业、食品业及制造业等。
传统地主自建仓库或是企业向地主租地建仓库出租的，都面临一个严重问题——向银行贷款兴建仓库，支付银行利息，收取承租客户租金。当财团或基金介入物流地产后，它们是自有资金，极低的利息，自有资产摊提年限可达30～50年，只要资金年回报率4～5%，就非常满意了。既是财团或基金来介入物流地产业务，他们用得起优秀的国际人才，更懂得如何衍生附加价值，从而发展出物流地产的生态圈，如供应链金融、产业投资、设备租赁与共同物流，都能让生态圈的各企业互利共赢。
我们从普洛斯的生态圈来看，未来物流地产商将变为服务商，从整合供应链，为客户提供解决方案，提供智慧系统与设施，为客户解决金融融资问题，为客户提供产销方案，来促进物流地产的出租率与利润最大化。对物流地产商来说，仓库的租金收入，只是物流地产商深入供应链生态圈的第一步，有了第一步后，第二步则是对货主企业提供供应链金融融资服务，这样可牢牢绑住客户，不需陷入租金价格竞争。再来，第三步就是将仓库与自动化物流设备捆绑一起，提供一个客户物流的自动化解决方案，系统设备的重资产投资由地产商负担，租户来承租仓库与设备，并以费用报销，对财务管理非常有利。第四步就是进入生态圈企业的投资了，投资技术设备链企业，掌握系统设备的话语权，并保障系统设备的正常运营与创新发展，既能取得更便宜的价格，又能保障这些被投资企业的产量，一举两得；投资平台型企业，物流运输企业为扩大市场，需要大量的仓库与转运中心，餐饮食材企业也需要大量冷链仓储与加工中心，投资了这些产业，能更快促进出租率，也能帮助产业解决场地不足与生态链共享资源问题。
总之，现在已进入了生态圈资源共享的阶段了，智慧科技已让产业的连结更为紧密，各财团进入物流地产业，绝对不是只为了收取仓库租金而已，而是通过科技手段将客户链接在一起，共享资源，利用智慧科技让彼此拥有更低成本，产生更大效益，智慧网络新生态，让商业模式有了根本性的颠覆。
(本文来源于中国《现代物流》杂志）
时间：下半年
地点：上海
