个人简介：
陈巨星 Kyosei
中国《现代物流》董事长

台湾《物流技术与战略》总编辑长
台湾全球运筹发展协会 副理事长
台湾“经济部”标准检验局
物流及包装委员
台湾冷链协会 秘书长
1990年引进日本物流进入台湾，成功发展出台湾特色的物流，担负着两岸交流与日本合作交流平台窗口，也是台湾政府的物流标准制定委员，活跃于两岸物流界，并担任多所企业与地方政府的物流咨询顾问工作
主要著作：《宅配大时代》、《物流中心营运案例集》

主要顾问案例：江西鹰潭现代物流园区、昆山千灯现代物流园区；德邦物流、世邦国际物流、震旦家具

导语——

单纯的租金回报已经不再是物流地产企业们唯一的盈利点，以现代物流设施为基础为客户提供一体化的供应链服务，形成智慧物流生态圈，才是物流地产企业获取收益来源和实现未来发展的关键。
 

中华邮政物流园区
丢出林口仓库招租的招标公告

年初，中国台湾中华邮政终于丢出了一颗重磅炸弹，中华邮政林口A7物流园区，兴建地下一层、地上四层（含夹层）的物流中心，建筑构造为钢筋混凝土造(RC)及钢骨造(SC)，首次公开以投标方式招租。中标的厂商须自行负担承租面积的室内装修工程、设备及设施投资费用。租赁期限为10年或15年，租赁期限届满后继续承租，在符合租赁契约所订条件下，享有续租10年之优先议约权。

物流园区的租金终于公开了，这将成为林口与桃园之行情公约定价，租金范围是：

表1顶升式货架
 

租金单位： 新台币元每坪每月

据了解，每个仓库单元面积约是2,500坪，因此一个楼层约是10,000坪(含公共设施，下文简称公设)，大楼里设有回旋车道，能进出14吨货车，单进单出，每个楼层都设有码头，楼地板荷重2吨/m2，楼高为9.9米。邮政物流大楼的仓库，公设设定为27%，邮局吸收17%，租户分摊10%。这个价格对林口与龟山地区的物流企业来说较高，目前当地合法仓库的行情价格约是550～600元/坪/月，因此租金相当地行情价格。但它是钢筋混凝土造(RC)及钢骨造(SC)，仓库条件与立地条件明显具备强大优势，中华邮政又是公营单位，信赖度高，只要商业条件够灵活，服务态度够良好，相信会有它的利基优势。本刊在2018年12月中旬，带领中华邮政菁英团，前往日本东京流通中心参访时，接待的主管也说到：“东京流通中心就在市中心位置，是最大的优势，虽然我们的租金也较其他仓库贵2～3成，但有需求的客户，也总是会选择我们，立地条件的选择、员工上班的便利性、客户商业活动的方便性、足够的人力支援、运输成本以及时效性，这是其他仓库无法比拟的。”

中华邮政的林口邮政物流园区，将迎来另一波成长的动能，也将为物流产业带来新希望。现代化的物流中心，未来将协助客户，引进智慧物流设施，如AGV、SORTER、机器人与AIoT等，先进智能设施，物流系统设备商，也应多加准备。
 

2019年台湾新增的仓库

从去年初起，中美贸易大战逐渐炙热，影响的层面从刚开始的观望，到去年第四季，已达到了需要立即应对的程度。产业从纺织服饰鞋业，机械业再到电子计算机产业，要从生产大本营的中国大陆，移转部分产能到其他国家或是中国台湾地区。据本刊调查，2018年底，以有光电厂及计算机厂将VMI移转到台湾，在台湾则使用现代化物流仓库，作为调拨与生产，物流地产商迎来新一波的制造业客户。在2019年底前，台湾将新增约20～30万m2的供给量，主要有丰稳/宝仓、新光钢铁、永联物流开发、立益物流、富民运输、立兴投资、世纪钢铁、华友联、长荣储运、富邦、世联、远雄自贸港等公司，主要兴建地点都集中在桃园地区。

世界最大的物流地产开发商“普洛斯GLP”的发展是从国际客户着手，先从国际大型生产工厂的需求开始，逐步扩展到贸易流通业，再到物流运输业。从它们的前五大客户来看，电商物流产业是最大客户群，其次是运输业。

传统地主自建仓库或是企业租地建仓库出租的，都面临一个严重问题，向银行贷款兴建仓库，支付银行利息，收取承租客户租金。当财团介入物流地产后，它们是自有资金，不用利息，自有资产摊提年限可达30~50年，只要资金年回报率4～5%，就非常满意了。即是财团来介入物流地产业务，财团用得起优秀的人才，更懂得如何衍生附加价值，从而发展出物流地产的生态圈，如供应链金融、产业投资、共享利用与相互帮衬，都能让生态圈互利共赢。

我们从普洛斯的生态圈来看，未来物流地产商将变为控股公司，控股公司从整合供应链，来促进物流地产的出租率与利润最大化。对物流地产商来说，仓库的租金收入，只是物流地产商深入供应链生态圈的第一步，有了第一步后，第二步则是对货主企业提供供应链金融融资服务，这样可牢牢绑住客户，不需陷入租金价格竞争。第三步则是将仓库与自动化物流设备綑绑一起，提供一个客户物流的自动化解决方案，系统设备的重资产投资由地产商负担，租户一起承租仓库与设备，并以费用报销，对财务管理非常有利。第四步就是进入生态圈企业的投资了，投资技术设备链企业，掌握系统设备的话语权，并保障系统设备的正常运营与创新发展，既能取得更便宜的价格，又能保障这些被投资企业的产量，一举两得；投资服务平台链企业，物流运输企业为扩大市场，需要大量的仓库与转运中心，餐饮食材企业也需要大量冷链仓储与加工中心，投资了这些产业，能更快促进出租率，也能帮助产业解决场地不足与生态链共享资源问题。

总之，现在已进入了平台生态圈共享的阶段了，智慧科技已让产业的连结更为紧密，各财团进入物流地产业，绝不是只为了收取仓库租金而已，而是用科技手段将客户链接在一起，共享资源，利用科技让彼此有更低成本，还能产生更大效益。

表2 台湾主要物流仓库开发商拥有的仓库面积
 

以楼地板面积计算，单位：坪

智慧物流是解决人力问题的关键

人力不足是物流产业的通病，而且只会愈来愈严重，不会改善。这主要因素有：一、生育率负成长，人口减少，加上外移到海外工作的劳动力增加（特别是外移到中国大陆），使得劳动人口数更加不足。二、因为人力不足，各行各业都在抢人，因此，钱多事少离家近，成为就企业的目标，物流产业给人的感觉是辛劳的、工作环境是恶劣的，并不是就企业的首选，因此更难找到人力。同样的，人力不足，也是亚洲先进国家的通病。

既然人力不足问题无法解决，那我们就要从工业4.0智慧物流着手。自动化与无人化已经迫在眉梢，日本是以人机结合解决人力不足问题，如MOVING物流的AUTO STORE系统、大福公司的机场行李暂存分拣系统、MonotaRo的AGV系统；中国大陆则是以无人化来解决，如京东亚洲一号无人物流中心、苏宁易购的全自动化物流作业、菜鸟物流园区中引进的AGV与自动分拣系统、波司登的全自动化机器人系统；中国台湾地区则是由永联物流开发牵头，引进自动仓库与自动分拣系统租给3PL公司，也引进AGV给电商公司；momo电商公司引进日本大福全自动化设备；全联超市引进耀欣的软件集成系统与广运的自动分检设备。方块物流作为人力派遣业，以人力加上AGV作为派遣的方式。这些都在在显示自动化才是解决人力不足的关键。这些自动化设备，小企业相对而言投资能力较低，因此，台湾将转变为以资本来驱动智慧物流的成长了，物流设备商、物流服务商与货主，应该思考，如何加入物流地产商的生链圈了。

以下我们继续探讨日本宅配与仓库业概况。
 

日本宅配业涨价的同时，舍弃不符成本的客户

日本的宅配业，因为竞争关系，多年来都压低宅配货物单价，拼命争取客户，尤其是EC（电商）客户，宅配业需要大幅增加人力与场站，以因应EC货物急剧增加。几年后，发觉营业利益率低下，甚至亏损，不得不在2017年全面调涨运费，不同意调涨运价的客户，只能选择放弃。

雅玛多宅急便，取得客户的理解，同时调涨客户运费单价，2019年3月期（2018年4月～2019年3月）的宅配平均单价是662日元（190元新台币），较前一年同期增加11%，宅配体系再构筑时，货物量预期减少2%，以调升运费来补足营业利益。结果是，雅玛多控股的营业利益，一年内两次调升，V行回复，达到660亿日元，获利率增加15%。

佐川急便，本期的宅配货物量增加1%，单价较同期增加12%，平均单价达到约620日元，营业利益增加约8%，达到总营业利益约675亿日元。

日本邮政，2018年4月到9月的纯利益是191亿日元，首次转为赚钱的黑字，宅配数量较前期增加18%，主要是获得大量来自雅玛多的转单业务，2017年度，日本邮政的全国宅配货物占有率增加5%，达到20%。同样的，日本邮政也承受不了低价的运费，在2018年秋季，也对西日本的EC企业提出调涨35%运费的请求，雅玛多也在台面下活动，今后鹿死谁手尚未分明。雅玛多公司的业务员说：宅配业务竞争时，价格还是首要，因此，未来宅配单价上涨的空间很有限。

雅玛多宅配改革的另一个重点是：在傍晚开始到夜间配送时间段实行名为“最后配送员AC：Anchor Cast”的宅配员制度，这是2018年雅玛多为了因应人力不足，同时减缓配送员长时间劳动的政策。预计到2020年雅玛多将募集1万名最后配送员，在2018年8月已募集了1,800名，雅玛多控股的芝崎健一专务执行说：“并不是只是增加人而已，而是要慎重地进行AC的活用。”
 

表3




货币单位：亿日元

日本仓储业
已完工仓库楼地板面积为977万m2
较前一年增加15%

日本的传统仓库业，都是以日本本地的资金运营仓库不动产投资，自从外资挟带着庞大的国家级资本大举进入，兴建多楼层公共仓库与客制化仓库后，抢走不少客户。日本各仓库企业也急起直追，运输公司中的雅玛多与佐川急便，也兴建了多栋综合物流大楼租赁给客户使用。综合物流大楼的兴建都要求抗震免震结构，地坪平整宽大，物流地产开发商也了解到，必须增加附加价值，因此也不约而同引进智慧自动化设备，特别是AGV租赁给客户使用，这里不只是租赁而已，而是让自己成为智慧物流科技平台的提供商，要具备规划能力，整合共享资源，以提高效益，这才是物流地产开发商的秘密。

（来源于中国《现代物流》杂志）