资本玩家纷纷涉足物流地产共强行业生态建设-现代物流杂志官网

【导语】普洛斯占据了中国物流地产的半壁江山，安博、嘉民、宇培、易商红木等物流地产商实力不分上下；此外，以阿里、京东为代表的电商企业；顺丰、三通一达等上市快递企业；以平安不动产为代表的金融企业；万科、绿地为代表的房地产企业等纷纷加入物流地产阵营。物流地产巨头的接连涌现，新的竞争格局正在重塑，未来市场发展让人期待。

物流地产发展至今已有20多年的历史，其中动作最大的莫过于以万科为首的中国财团斥资790亿人民币私有化普洛斯中国（新加坡上市公司）。其中万科集团占股21.4%、厚朴投资21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%，这意味着物流地产市场格局正在发生变化。

仓库供给缺口大，物流地产市场火热

随着国民经济的不断增长，以及电商、新零售等新型商业模式的出现，带动了民众消费水平的逐步升级。消费增长必将会加大社会对物流仓储及相关设施的巨大需求，目前，中国的物流设施依然处于供不应求的状态，高标准仓库的供给存在很大缺口。
近几年，主要城市物流租金正处于上升阶段、物流地产投资回报率相对较高，交通网络规划与设施的不断完善，为物流地产的发展提供了有利条件，但同时物流地产商也存在拿地困难、竞争剧烈等问题。物流地产本身就属于项目实施周期、投资回报周期长的重资产投资，时常面对土地及人工成本价格的上升以及物流仓储的空置问题，这些都使得企业的投资风险逐渐变大。并且，随着互联网的高速发展，物流地产已不再是单一的地产行业，随着多领域资本的介入，传统的物流地产面临着转型升级的考验，踏足物流地产开拓新市场的电商、快递、金融等行业更加觊觎这块蛋糕，物流地产市场竞争异常火热。

普洛斯一马当先，其余资本跻身其中

虽说中国地大物博，但人口众多、密度大使得土地资源越发珍贵，中国对于各城市出让的工业仓储用地面积都有定额指标且数量较小，中国人均物流仓储设施面积上远远不及欧洲和美国等发达国家，这也是以普洛斯为首的外资企业能够在中国独树一帜的关键原因。对于物流地产商而言，物业开发是整个商业模式的基础，强大的资产背景直接决定着物流园区的规划设计与质量，完善的物业管理及运营则关系着今后的稳定发展。

资本运作及物流网络建设

普洛斯的优势在于“入乡随俗”，通过并购与合资方式与拥有仓储用地的本土企业合作打入中国市场，从拿地和股权两个核心去强化自身的产业链条和对业务资源的控制，使得普洛斯的发展很快本土化。其次，对于物流地产商而言，建立高效的网络布局是关键，普洛斯通过自主开发以及合资、收购、战略合作等方式，抢占核心关键位置并获得了迅速扩张，搭建了高效全面的物流设施网络。另外，普洛斯的绝技在于资本运作，通过基金模式放大杠杆提高投资回报率和缩短投资回收周期。
普洛斯进入中国市场多年，其大部分地产都位于城市中心与交通枢纽的有利位置，随着物流行业近几年的发展，仓储物流需求随之增大，而普洛斯昔日占下的土地价值不断上涨，物业公允价值以及租金收益也明显增加。另外，普罗斯作为目前亚洲最大的物流地产开发商，其发展从国际大客户着手，先制造后物流，先从国际大型生产工厂的需求开始，逐步扩展到贸易流通业，再到物流运输业。普洛斯的主要客户集中分布在物流和电商领域，如中国的百世、京东、德邦，美国的亚马逊、联邦快递等，其庞大的设施网络为电商和第三方物流商提供全国性布局，通过网络效应以及规模经济提升了收入稳定性。

其余资本如何突破发展

目前，中国对于物流仓储的需求旺盛，这块蛋糕注定会吸引来众多的分食者，物流地产成为各大资本的主战场。传统物流地产商、房地产商通过各种渠道布局物流地产；金融机构也不愿错过这块投资市场；电商、快递企业为加强自身管理运营能力，也将物流地产作为布局重点，旨在建设现代化仓储设施。在中国物流地产市场“一超多强”的格局下，面对如此激烈的市场竞争，各大资本如何形成差异化发展是关键。
对于物流地产商而言，在为客户提供选址咨询、规划设计及建设等一体化服务的同时，还应当整合资源，搭建全面高效的运营管理体系，实现物流地产的信息化以及智能化发展，进而提升物流运输效率与客户黏度，通过资本的灵活有效运作分得一杯羹。在物流地产领域，各大资本最关注的就是如何快速回收资金以及最大程度地获得利益，传统物流地产商的盈利方式包括租金、管理服务费以及土地增值收益等。但随着市场竞争的不断加剧，单纯依靠这些盈利模式已经无法实现资金的快速回收，对于物流地产商而言，资金无法快速回收并运转将会增加公司的资金负担，制约相关业务的发展。

物流地产商的核心竞争力在于运营，未来物流地产商则会朝着运营商转变，注重链条的上下游延伸及建设，不只是简单的提供仓储业务，而是让仓库成为货物流动的端口，促进货物的流动。另外，想要玩转物流地产，土地资源、运营经验以及资金缺一不可，则需通过企业间的资源与运营经验共享，推动行业向高附加值方向不断升级，利用信息通信技术以及互联网平台，让科技与行业深度融合，创造新的行业生态圈。

对此，“物流+金融”的盈利模式成为物流地产商发展的重点，该模式有利于缩短投资回报周期，实现轻资产运营。通过基金模式进行投资管理、资本管理等服务获得投资收益和基金管理费收益，有利于提前兑现物业销售收入及开发利润；借助金融再通过基金以及加杠杆的方式去提高项目的利润，这些都是各大资本盘踞于物流地产市场必备的技能，从而进一步扩大自身规模谋求壮大发展。

物流地产生态链建设，促进产业发展

目前，中国的仓库建设只是做到了标准化，在未来仓库会朝着智能化方向发展。通过打造智能的信息化管理中心，实现智能存储、分拣及搬运，并借助相关立体传输工具，比如自动化立体库提升空间使用效率，同时也提高了物流的配送效率，这不仅能为客户提供系统科学、高效优质的整体解决方案，还能提升物流地产商自身的市场竞争力。整体看来，未来物流地产生态链的建设必将会衍生出更多的增值服务，物流相关产业，比如仓库的相关智能装备等也会因此获得快速发展。今后物流地产生态圈将会进入共享模式，各产业间的连接将会更紧密，各大资本最终的目的在于将生态链上下游的企业客户连接成一个紧密的生态系统实现互惠共赢，这也将打开物流地产的全新面貌。

（文章来源于《现代物流》杂志）