善于平衡风险的资产管理

外部投融资活动活跃，易商红木内部的资本运作同样占据相当比重，内外联动、相得益彰。CEO沈晋初在采访时表示，集团经历了两次大的发展转变，其中一次便是资产管理业务的扩张，尤其是合并之后，资管收益在集团总收益中占据了半壁江山。从易商红木角度来看，所谓资管业务，即充分利用投资人、机构投资者的资本，实现双方的共同物流地产开发，成为易商红木区别于同行的重要差异点。沈晋初认为，资管业务有不同的资金来源，可以把易商红木这一平台做得更大、更专业，一方面借助资管业务将物流地产形成规模化、网络化效应；另一方面，也有助于易商红木在不同经济周期平衡资产风险。沈晋初指出，一般在经济处于下行区间时，开发商难以开发更多的物流地产，为防止仓库出现高空置率现象，此时通过资管业务管理现有的物业来扩大资产规模和企业的市场份额便是行之有效的手段。基于各自所进行的较为灵活的世界范围内的资本合作活动，合并后的易商红木拥有最大的物流地产项目储备（共达约800万平方米），持有和在建的项目面积已超过350万平方米，其租户包括多家著名跨国品牌和企业，例如亚马逊、京东、1号店、H&M、家乐福、德铁信可、戴姆勒、爱速客乐等。
 

电商产业驱动物流地产价值

相对于通过资本市场找到出路，易商红木更吸引人注意的是通过物流地产的开发和运营实现产业和人才的聚集，从而以产业地产的方式完成这种传统仓储物流行业一种新的退出方式。物流地产与物流产业结合以提高地产价值与回报是行业重要方向之一，比如医药、冷链、电商仓储等。当然，易商红木起初主营方向并未明确选定在电商仓储，据沈晋初回忆，当时易商基于物流地产市场发展空间已经受限，易商作为后来者面临着较大的先行者的压力，所以以“产业地产”作为企业发展理念；但是随后易商调查发现，市场上对总部产业园区类产品的实际需求度有限，反而在新兴的电子商务和零售领域仍存在空间。

沈晋初进一步解释指出，易商选择电商产业作为切入口，很重要的原因正是看中其自身的产业价值。一般来说，物流地产具有产业属性与土地物业属性，中国物流地产之所以出现种种问题如空置率高、退仓概率大等，主要在于开发商惯用房地产思维看待仓储，“长周期看，土地、房产处于增值、上行趋势，只要将其售出便可实现盈利；同时，随着价格上涨，重置成本亦会随之提高，利润上升成为投资物流地产的动力。”在此情形下，反而忽略物流地产的产业属性，并未对物流地产的物业功能定位、客户契合的实现予以充分考虑。
 

这种模式在物流地产需求量巨大的时候可以为开发商带来较好的收益，但这毕竟属于粗放型的增长方式，因此开发商应从注重土地物业属性转变为重视产业属性，实现精益发展。沈晋初指出，电商类物流地产关键在于，电商操作、物流供应链的形成可以为物流地产物业带来优良价值，即产业在物流园区内操作得流程越多、整合的供应链内容越完善，物业价值也越高，“电商在供应链中所处的位置、所包含的流程比传统第三方丰富。”
 

另一方面，电商产业的系统效应也令易商红木注目。相对而言，电商不仅实现了内部流程的协同操作，在供应链环节以及与社会相关部门如支付上都达到了领先的行业协同，顾客、公司、供应商形成了一种共存、交互的增值关系。电商的协同效应于物流地产最大的便利在于，企业将所有信息进行全面的整合，信息与信息之间无阻碍链接，用户可以从信息归结的友好界面入口，进行大范围和深度的信息提取，而完全无需在不同的数据库和应用平台之间切换为未来物流园区间的整合提供了信息融通基础。
 

据介绍，易商红木电商客户占到总业务量的70%，2016年在亚洲新开发的专业运营及仓储中心面积将达到300万平方米。另外，易商红木和京东、唯品会、菜鸟、亚马逊、壹药网、1号店等主力电商企业在中国的签约面积已经超过100万平方米，并在去年成为京东在中国最大的第三方仓储合作伙伴之一，双方签约面积达到了50万平方米。易商红木通过电商物流地产，走出了一条与同行颇具差异化的发展道路，打造出了自身的核心竞争力。