【导语】自电商时代开始，就电商发展所需的配套设施----物流地产问题，许多人提到要改变其商业模式、颠覆传统、打造新型物流地产云云，特别是颠覆传统物流地产，探索转型新型物流地产的各种概念更是炒得漫天飞。发展至今，物流地产随着电商的发展水涨船高，各类资本也开始纷纷玩跨界、融合，将触角伸向物流地产这一领域，特别是2014～2016年的几年间，随着平安、万科、东百集团等相继进军物流地产，似乎也宣布着物流地产的风向已变。
  资产押宝物流地产

站在2016年的尾巴上回顾2016年，整个物流业的注意力似乎都不约而同地聚焦在了物流地产上，随着平安、万科、东百集团相继进军物流地产，传统物流地产商与新型物流地产商的矛盾同样也在加剧升级，各路资本更是纷纷盯上物流地产业。据《2016-2022年中国物流地产行业市场运营态势及发展前景预测报告》显示，目前中国的人均物流设施面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅3%。伴随着零售业的消费升级、电商快速发展，物流地产的发展空间广阔。 种种迹象无一不在指向：中国的电商行业领先全球，物流地产自然也随之水涨船高，在一定时期内，物流地产都会成为资本押宝的对象。以平安、万科、东百集团为代表的嗅觉敏锐企业自然不会错过这一新老物流地产更迭转型发展时强势介入的好时机。
然而，不容忽视的是，物流地产发展至今的现状却是处于被普洛斯、嘉民、宝湾、安博、宇培等半垄断竞争的格局，在这种情况下，对于所有新进入者来说，都面临着不小的挑战。那么，各路资本依然奋不顾身纷纷跳到物流地产发展浪潮中来，究竟是出于一种什么目的呢？在传统物流地产转型与外部资本纷纷进军物流地产时，物流地产业的风向将会出现哪些变化？
 
物流地产风势正遒

某业内人士曾表示，物流本身就是一个非常庞大的基础行业，其庞大的市场规模，决定了想要做出成效，就要依靠强有力的产业资源。比如，普洛斯的土地资源，菜鸟的大数据资源。除此之外，尤其需要将资源进行整合与联动。在这种背景下，现代化的物流地产作为可以将物流设施揉合的载体，根除此之外，在“互联网＋物流”的大环境驱使下，消费者对货品种类的多样性越来越高，对速度要求越来越快，这就更加需要各个环节非常高效的协同合作，必须做到小批量、多批次、以及快速交付，而物流地产这样一个可以大批量、多品类、快速周转的载体成为兵家必争之地便也不足为奇。
那么，这些后来者会向哪种类型的物流地产进军呢？
物流地产商除了要有强大的拿地能力，还必须拥有强大的招商能力以及可以留住客户资源的专业服务等综合能力，这些因素也会对物流园区后期的资本回收造成关键影响。

物流地产将是谁的天下
目前中国物流地产类型尚处于四分天下的格局之中：
以普洛斯、传化等为代表的大型物流地产商，通过大范围地圈地、全国范围的公路港建设，形成公路港对流，搭建庞大的物流地产网络；
地区型的物流园区，此类园区多由地方政府牵头进行规划，根据本地的实际需要，进行园区建设，多服务于当地，缺乏对外扩展的信息资源；
定点式物流园区，符合当地生产特色的需要而进行专项的物流服务。如服务于大型农业批发市场、小商品批发市场、服装类批发市场等；
多见于第三方物流企业的自建园区，企业在拿地成功后，将一部分暂时用不到的土地进行物流园区建设，用于企业自身发展。
  随着中国经济的快速发展，需与之配套的物流地产建设自然水涨船高。然而，对于物流地产的发展和盈利来说，不容忽视的一点是：如何控制空置率。《2016-2022年中国物流地产行业市场运营态势及发展前景预测报告》认为，根据目前的状况，物流仓储设施需要保证5%以内的空置率才能有10%的回报，而空置率若是达到了15%，其利润就会被大量压缩掉。这一信息也意味着物流地产商除了要有强大的拿地能力，还必须拥有强大的招商能力以及可以留住客户资源的专业服务等综合能力，这些因素也会对物流园区后期的资本回收造成关键影响。一个非常好的机遇在于，现阶段，物流行业存在很多痛点，其根源在于企业自身的“小、散、乱”。所以之后如何打造物流生态圈，使物流产业可以规模化进行发展就显得尤为重要。对于需要进入物流地产进行货物周转的商户而言，若是物流地产开发商没有成本优势，租金过高，园区规划过于统一标准，不适合自身企业发展，就会转移。这也是给现有的物流地产商一个强烈的信号：如何贴近客户进行全局规划，争取更高回报成为了未来物流地产需要解决的首要问题，也是中国的物流地产商需要向国际同行学习之处。从另一个角度也可以说明，物流地产不仅是我国传统地产开发商转型所面临的机遇，更是对其综合实力的一种挑战。

中国物流地产业的发展，已经经历了多种时刻，除了传统物流地产商内部不断进行转型升级、外部也想随着物流业的发展进入分得一杯羹，从平安、万科、东昌集团的加入来看，其加入物流地产的原因往往还有一些与其相关之处，如对于平安来说，其看重的或许并非物流地产的租金、物业服务管理回报，其意之所指可能更在于物流地产带来的金融业务，可以满足与其联动发展的需求。除此之外，在整个中国都在活用“互联网+”的概念进行转型发展之时，物流地产的风向似乎也在随之改变，开放式、大数据、云仓储的概念逐一渗入物流地产的发展之中。
不难看到，物流地产在短期内因受资本热捧从而迅速发展已成定局，那么在进入之后，这些物流地产商又改如何活下来、如何寻找企业与物流地产发展的结合点，必定也将伴随着一段坎坷的转型之路。