导语——

物流地产商持续加大布局、掘金物流市场，行业呈现“一超多强”竞争格局。

物流作为不同地区生产与消费间的“桥梁”，为市场中的商品流通提供了极大便利。物流产业不仅成为中国21世纪经济发展的基础性产业，也是衡量地区发展速度的重要标准之一。近两年由于疫情的影响，电商和快递行业得到高速发展，物流地产升级为热门产业。此外，随着物联网、大数据、云计算等技术的成熟应用，通过自动化、智能化手段提升物流地产运营效率亦成为行业新趋势。

尽管物流需求强势上扬，但其供应端却呈现相对紧缺态势，因此，目前中国物流业的投资意向保持高位，尤其是京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群核心物流枢纽地区。市面上的收购、并购机会纷纷被各大投资者紧盯不放，以期扩大自建规模。

物流地产现状

物流地产从上世纪80年代发展至今已有多年历史，而中国的物流地产业起步较晚，因近年来电商业的市场需求与国家的政策引导，发展势头强劲。例如，《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》对物流领域税费优惠政策，降低公路通行成本，以及加强物流领域收费行为监管等举措。

实际上，物流地产是企业进行现代化物流运营的载体。物流地产以物流园区为发展核心，同时部署运营仓储、配送中心、分拨中心等设施，与制造业、物流企业等客户建立合作，并为其提供物流园区租赁、运营、配送等服务。物流地产的实际操作环节包括选址、开发、建设、管理以及金融等。

现代化的物流地产商有着明显的发展优势：一是物流业的高速发展使高标准的仓储严重不足，为此，物流地产具备强大的发展空间；二是物流地产相较于购物中心和办公楼等商业地产，项目收入更加稳定，现金流状况更稳健，具备较强的抗风险能力。

据数据显示（图1所示），2021年6月，中国一线城市仓储需求面积达78.99万平方米，环比上涨68.5%；二线城市仓储需求面积为25.18万平方米，环比上涨17.4%；其他城市仓储需求面积约6.32万平方米，环比上涨6.6%。各线城市仓库需求总体稳定在一个区间内。

截至2020年12月底，中国通用仓库总面积超3.23亿平方米，比2019年增加0.23亿平方米，仓库资源覆盖了32个省份，227个城市，7,437个园区。而数据显示，在中国主要城市中，非自用的高标准物流仓储面积约为0.26亿平方米，人均优质物流仓储面积约0.015平方米，与一些发达国际相差甚远。此外，难以满足现代企业需求的物流仓储与空间布局不足等问题亦比比皆是。

竞争四起

实际上，资本市场不乏对交通枢纽区域物流地产的狂热。例如港口、公路、铁路、物流等交通枢纽及商贸中心的产生，都为物流地产带来了发展机遇。一方面，大型外企看重物流地产长期稳定的投资回报机制；另一方面，本土企业看重土地自身价值。面对成熟的物流地产外企和内资综合性企业，物流地产市场的激烈竞争不可避免。

尽管中国物流地产存量约9.55亿平方米，处于领先地位，但是优质的物流设施存量占比仅5%。随着零售电商、3PL的快速发展，物流地产正朝着高标准方向跃进。例如，阿里巴巴、京东、苏宁等电商企业积极筹建仓储，通过科技创新能力优化自身物流体系。据悉，京东物流于2021年5月28日正式在港上市，市值当日便高达2,540亿港元。其以自身仓储为核心优势，运营仓库数量从2019年的550个增加至2020年的900个，仓储总面积达2,100万平方米。

然而，作为行业开创者的普洛斯，在中国凭借基金轻资产的商业模式积极扩张，迅速占据了市场龙头地位。目前，普洛斯在中国70个地区市场，投资、开发和管理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施，在中国的资产管理规模达720亿美元，在中国境内外募集并运行多支专门投资于中国的私募基金，普洛斯REIT是中国首批公募基础设施REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施公募REIT。

过去由外资主导的物流地产市场局面一去不返，以万纬、宝湾物流为代表的中国本土企业也正快速成长，在市场占据越来越重的话语权。（参看表1）

表1：物流地产头部企业情况

数据来源：企业公开披露

物流地产运营模式

根据运营模式的区别，当前的物流地产主要分为四种类型：资产商主导模式；基金公司为主导，收购或者参股物流企业；物流商主导模式；以及多方合作开发模式。

首先，以资产商为主导的模式，资产商能够根据客户需求建设或购置物流设施，向客户提供租赁等系列服务。这种模式下，资产商的投资收益主要来自租金和增值服务等，其优势在于可以为客户提供良好的物流仓储服务，但存在固定投资较大，不适合小规模客户群体的问题。除了工业地产商之外，万科、碧桂园、绿地集团等地产开发商也将物流地产纳入企业布局之中。其中，万科早在2014年就已进入物流地产，并于2015年撤销物流地产事业部，正式成立万科物流地产发展有限公司，其对物流地产的敏锐度与前瞻性非同一般。

其次，基金公司也可谓无孔不入。通过收购物流地产商股权，结合资源优势，是最直接的物流地产开发方式。基金公司的优势在于解决物流设施的大量资金问题，降低资金使用成本，间接为客户提供了降本的可行性。例如，海航实业于2017年收购新加坡上市的物流集团CW集团，以进一步发展成为领先多元化的国际投资公司。

再次，物流商在对物流地产进行建设时，能够最大程度地结合业务需求，进行有效的规划和设计。该模式的优势是能够拿到更多当地政府的减税政策，并且所建物流设施更契合满足客户需求。然而，该模式也存在问题，如，在初期订制服务方面难度较大，而在后期管理方面，物流商需具备很强的相关业务能力。

最后，多方合作开发模式。该模式包括上述的基金公司、地产商、物流商等企业，各企业之间相互合作，共同经营物流地产，各自发挥优势作用。基于多方合作共享，因此该模式对客户而言更加有利。例如，地产商与电商企业合作共建产业园区。在荣盛发展与菜鸟网络签订《战略合作意向协议书》中，荣盛兴城负责园区开发及土地供应，发挥投资建设及招商优势，菜鸟网络则在物联网、云计算、网络金融等多方面提供优势资源。又如地产商与物流企业合作，碧桂园与中集集团2017年在中集集团旗下产城业务板块签署增资协议，引入碧桂园作为战略投资者，以合作开发的形式整合项目实施落地。

智能物流主导未来

前瞻研究院的报告显示，中国物流业的稳步增长正逐步带动物流仓储费用提升，2020年中国物流保管费用达5.1万亿元人民币，累计增长3.9%。这反映出仓储业务需求依旧保持高速增长态势。

近年来，“智慧物流”兴起，其在满足开发商盈利需求的同时，亦满足客户需求，企业对于智慧物流园区、智能仓储、数字化仓库等大力投工投产，既为物流商和地产商带来更好的发展机遇，同时促进物流体系加快发展。

发展智能运营管理系统，提升物流园区效率。例如，宝湾物流自主研发宝湾智慧园区管理系统，运用云计算、物联网、大数据、AI自动识别等技术，将园区内的设备进行连接，形成平台化系统管理，实现园区智能化。

引入科技创新手段，实现自动化业务场景。普洛斯基于高端仓储科技管理经验，推出“海纳智慧仓”开放平台，致力于物流行业的成本和效率问题。例如，2020年，普洛斯与利丰集团旗下物流业务的利丰供应链合作，推行利丰全国运输枢纽中心智慧化解决方案，采用配备输送机和机器人的分拣系统，流程提速50%。

未来，随着物流需求的持续增长，物流地产将持续繁荣发展。其中，智慧物流地产也将占据更大市场，进一步提升物流效率、降低成本、并推动电商发展。采用多形式的运营模式也许能够为物流地产企业提供资金保障，但项目经营者也应立足自身、慎重选择，并在过程中不断点燃物流人的创新激情，映照物流地产的澎湃未来。