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物流不动产“强运营”:深入IFM 以服务助力产业升级——专访普洛斯中国高级副总裁、普洛斯资产运营服务ASP总裁 罗澍
时间:2023-03-06 18:39       来源:文|本刊编辑部

 

普洛斯中国高级副总裁、普洛斯资产运营服务ASP总裁 罗澍

打造产业服务价值链

秉承长期主义,普洛斯深耕产业,以此洞悉并迎接市场变化。后疫情时代,中国国内物流不动产市场已进入加速复苏阶段,普洛斯中国高级副总裁、普洛斯资产运营服务ASP(全文简称:普洛斯ASP)总裁罗澍,从近期对40余个在管物流园区的考察走访中也印证了这一点:业主们总体来说对中国物流市场的前景信心增强。

普洛斯聚焦于物流供应链、大数据、新能源三个领域,以基础设施为底盘,打造产业服务生态,通过所服务客户的不断丰富,不断提升自身的产业服务能力和价值。

随着客户需求和产业政策的不断演化,物流仓储早就不仅仅是一个物理空间,而是成为了承载客户运营和供应链布局的核心节点,其中作为产业基础设施的物流园区亦在同步升级,加快向智慧零碳的方向发展。此外,在二三线城市群中,也有一些物流园区在运营上面临着由于产业定位不明、与产业融合不足而导致的空置率高,管理手段不足导致的人车调度困难,因此整体投入产出效益低,而这也意味着,下沉市场的资产价值尚有提升空间。

基于中国市场的发展前景,普洛斯为积极参与物流不动产行业不断增长的新时代“感到兴奋”;而且作为行业领导者,普洛斯一直创新进取,以期带给客户及行业更多价值与贡献。与此同时,普洛斯投资与运营相结合的实力和成绩也越来越受到投资人的认可。

 

上海普洛斯宝山物流园

专注资产运营服务的普洛斯ASP

资产运营管理本质是以新的信息技术为手段,以智能化应用系统平台为支撑,将人、车、货、物等全面感知、数字连接并深度融合,重配整合园区资源并达到各方利益最大化,实现绿色高效、业务增值、链式效益、生态协同,最终达成可持续发展。

“实际上,普洛斯ASP是普洛斯旗下的基础设施资产运营管理板块,作为一个服务平台,普洛斯ASP不仅服务普洛斯的园区,同时还承载一个特别的使命,即将普洛斯多年来沉淀的园区运营管理经验,面向行业输出,以服务更多外部的物流、工业及产业园区业主。”罗澍介绍道。

具体而言,普洛斯ASP将科技与资产管理相结合,形成了完整的解决方案,并通过在中国80多个城市超过4,000万平方米面积的园区内多个层面进行应用,验证了该业务在助力园区管理和客户运营降本增效,最终提升资产品质和价值方面的成效。

 

普洛斯ASP现场服务图

普洛斯ASP夯实“内功”

区别于传统物流不动产的物业,普洛斯ASP具备领先于同行的科技运营能力,立足园区人、车、货、设施、设备、空间、资金、能源的运营维护八大要素,围绕从规划期、建设期、运营期到处置期的资产全生命周期,构建起多层次的服务体系与资产运营管理能力。

客户类型广泛

罗澍表示:“目前,普洛斯ASP服务的资产业主类型多样,除了普洛斯自建园区,还包括品牌企业自建园区、合作伙伴或地方政府投资公司规划建设的园区,以及其他投资人持有的园区等多种类型。”

首先,除普洛斯自有园区外,一些品牌方因为业务的扩大可能自建物流园,由于客户并非专业的不动产开发或园区运营者,对该领域的专业能力可能有所欠缺,借助普洛斯ASP管理项目,能够让其专注于核心业务,双方更有效地发挥各自的优势。

其次,地方政府投资主体为拉动当地经济发展,也会承接部分枢纽型的物流项目,而且这种项目往往体量较大,如果在项目策划施工前没有丰富的行业经验指导,可能会走弯路。因此,普洛斯ASP与这类投资人及业主方合作,及早切入,输出从规划、定位等前期介入开始的完备的资产运营管理服务。

此外,普洛斯ASP还可以根据不同的业主要求,嵌入自身已开发的智慧运营服务产品,从智慧化道闸、场站管理,到园区的资产运营托管服务,所面向的业主类型偏集中于下沉市场的业主,此外还有在中国国内持有产业园项目的其他基金投资人等。

 

普洛斯ASP现场服务图

“科技运营”理念

“科技运营”理念贯通于普洛斯ASP资产管理的方方面面。普洛斯ASP运用1+N智慧管理模式,即一个运营中心+N个现场/客户高效协同管理。其中,运营中心可以实时掌握园区信息,基于数据精准决策。通过现场运营数字化连通业务环节,整合园区运营流程体系,实现对园区现场运营管理的标准化、可视化、智能化。

“比如对园区管理的可视化,气象灾情防控的智能化等,在过去已经发挥了非常大的作用。在此前的台风天气,通过我们自研的气象灾害云防控智能系统,使当时受影响的普洛斯多个园区同步事先做好防范工作,实现预案和防控管理闭环,有力保障了园区财产和人身安全。”罗澍举例道。

此外,基于普洛斯在新的智能物流设备,以及光伏储能、商用车无人驾驶技术等方面的股权投资,罗澍认为普洛斯ASP能够帮助这些前沿科技与实际场景结合,进行落地及验证,助力科技公司进一步完善前沿技术、打磨产品和业务模式,最终应用到园区运营和业务场景,进一步为业主及企业客户实现降本增效。

 

普洛斯ASP气象灾害云防控系统

IFM呈现独特竞争力

基于目前市场在智能物流、节能减排、冷链等几方面的发展趋势,普洛斯ASP当下的优势越来越多地体现在:利用普洛斯的产业生态资源为客户提供IFM(integrated facility management,综合设施管理)解决方案。

罗澍表示,一些物流产业园讲究标准化、规模化、网络化的运营方式,因为不论是投资人持有的物流园区,还是品牌自建园区,如果只是孤零零的存在,很难支持客户形成物流运营体系化的布局,也难以实现园区运营上的突破。

从运营场景来看,不像传统仓库只有货架、叉车等设备,如今有琳琅满目的智能化设备,包括制冷机组,这些设备的本身价值很高,需要更专业的服务商进行管理。因此,IFM综合设施管理能力也是普洛斯ASP相较普通物业的主要差异点之一。从园区深入库内,这种IFM服务可以不断提升企业整体供应链的运营效率,更柔性、高效、快速地响应市场变化。

通过普洛斯IFM解决方案可以管理这些项目,其包括备受关注的智能物流系统、食品生鲜行业的冷链专业化管理,以及愈来愈多业主及租户都关心的节能减排等,普洛斯ASP皆能够依托其得天独厚的生态资源,将这些不断迭代的、个性化、碎片化的需求充分地满足。

为此,普洛斯ASP的IFM服务包括空间管理与前介、行政综合管理、安全与风险管理、设施与设备运维、环境与清洁管理、能源与健康服务等方面。服务优势主要体现为:

驻场服务:利用庞大的运营团队资源提供IFM驻场整体服务,或按需提供单项服务;经验丰富:依托运营经验,为客户定制精细化服务,确保资产得到安全、有效、持续的管理;可持续发展:持续关注收益最大化及风险控制,提供专业建议,助力资产价值提升及可持续发展。

普洛斯ASP服务时尚鞋服企业

——某全球知名鞋服品牌苏州自动化配送中心案例

从2018年开始,普洛斯ASP先后为该时尚运动品牌位于苏州、天津的三个物流仓储中心提供IFM服务,并于2022年再度牵手该品牌,为其刚刚竣工的华东最先进的自动化配送中心提供IFM服务。

在完成项目共用部位及共用设施设备的检验后,为进一步提升该品牌全面入驻后的运营,普洛斯ASP站在运营管理视角,梳理整合优化性建议百余条。此外,由于该品牌客户的四个仓储中心在业务特性、基础设施、技术水平等方面存在差异,因此其园区运营管理服务也不尽相同。为了提供更加优质的服务,普洛斯ASP项目团队全面推进四仓联动,梳理整合每个仓库的服务特色与优势,并对物业与设施设备运营管理的标准进行统一,形成系统化的管理服务制度。

 

普洛斯上海青浦普轩智创服务产业园

强运营实力 领航未来

罗澍透露,普洛斯ASP仍将秉承“强运营”优势、聚焦物流园区的业务规划和管理运营能力输出,希望实现更大规模的管理面积,同时在管理中实现更加多元化的收益,除库内设施的IFM综合设施管理外,还包括客户所需的一些增值服务等。

目前,普洛斯ASP已服务了许多行业,其中包括头部企业、传统企业、创业新秀等不同发展阶段的客户。罗澍认为,接触得越多,对客户需求的了解也越深刻。这有利于普洛斯ASP在未来能够形成更大的资产管理规模,同时在打造自身产业服务时,更加有的放矢。

罗澍说:“我希望普洛斯ASP可以沿用普洛斯进入中国市场时就具备的‘强运营’基因,将积累在中国物流基础设施领域里的经验,输出服务更多的城市和更多的业主方,反哺产业,形成一个良性循环。实际上,普洛斯ASP正在做一件特别有意义的事情——助力中国物流的运营成本下降和管理效率提升迈上新的台阶,这是一个长远的愿景!”

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