企 业 介 绍

瀚溥物流地产 (Forest Logistics Properties) 是瀚溥管理团队于2018年与瑞典著名私募基金EQT（原霸菱亚洲投资Baring Private Equity Asia）联合设立的现代物流基础设施的投资、开发和运营平台，专注于长期运营和资产管理。目前公司的区位策略是重点关注中国排名前20的物流节点城市，包括北京、上海、大湾区以及一些高增长的城市。自成立以来，即使在近两年疫情常态化的背景下，我们依然累计投资开发运营了约20个项目，管理规模达到约200万平方米，同时资金募集规模达12亿美金。致力于为快递快运、电子商务、医药、生产制造、汽车与配件、商贸、零售、冷链等产业需求方提供高端物流基础设施和最优仓储解决方案。

瀚溥物流地产

 

联合创始人 &CEO 许汉斌

多重因素影响中国物流地产发展现状

自20世纪80年代物流地产概念兴起后，至今物流地产行业已经历了诸多变化，而近年来客户商业模式、社会经济环境等因素的影响，中国物流地产行业也呈现出独特的趋势。

瀚溥物流地产（全文简称：瀚溥）联合创始人&CEO许汉斌表示，一方面，客户更加注重资金周转率，并进一步将经营重点置于产品和渠道，由此开始从重资产向轻资产模式转变，对于相对不擅长的物流设施建设和物业管理则交由专业的服务企业。

同时，客户更关注与合作伙伴业务的匹配度，客户更愿意寻找网络覆盖全、能够满足自身个性化需求的物流地产企业。此外，部分上市企业有披露ESG业绩的要求，因此物流地产商在设计建造运营过程中将节能环保、绿色建筑纳入考虑成为当下重要的课题之一。

 

坚持以客户需求为导向，建立差异化优势

对于瀚溥而言，又将如何面对这样的市场趋势和需求呢？许汉斌表示，瀚溥坚持以客户需求为导向，将客户的需求纳入投资布局、设计开发、运营管理全流程，打造“网络化布局、差异化定制、智慧化管理”的服务特点，为客户提供一体化、精细化、专业化服务。

 

01深入客户行业

为此，瀚溥也从多个方面来打造自身核心优势。最关键之一是深入和理解行业客户需求的变化趋势，并以此为依据建立了专家顾问和内部研究团队结合的模式，能更敏锐地洞察市场走向，从而让瀚溥更从容面对未来的市场变化。

02持续优化和完善网络布局

其次，持续优化和完善网络布局，这能有效地助力客户从区域走向全国的持续发展。瀚溥在京津冀、长三角、大湾区有一百多万平方米的重仓布局，同时在高增长区域诸如华中区的武汉、郑州、长沙也投资了五六十万平方米的资产，且在2018年成立之初就投资开发了位于西安、成都和昆明高增长区的项目。“我们对于资产的投资与开发，符合中国城市化以及内循环发展方向，同时与客户业务发展趋势协同，实现一体化管理。”

03构建优质上下游产业链

再次，瀚溥构建了上下游的优质伙伴产业链，可以有针对性按客户需求进行推荐，避免客户在选择各种配套设施中的盲目性，亦减少了各上下游企业的磨合过程。

04关注绿色节能、数字化园区建设

最后，瀚溥亦十分关注绿色节能、数字化园区建设等，为客户提供更优质的服务。据了解，瀚溥所有项目都在推行智慧园区数字化和可视化管理。例如对于水电煤的监控和追踪，瀚溥在施工时便将传感器安装进园区内，每个客户用多少能耗都可以非常精准地记录在移动端，不仅提高效率，也能大大减少人力维护的成本和费用。

据透露，预计2023年底，将有6个项目完成光伏建设，预计将减少15%电费，减少碳排放量约11%；绿色建筑方面，瀚溥致力于建设符合当地和国际标准的绿色建筑。例如瀚溥的北京空港和上海奉贤项目获得了LEED金级认证。

“总结而言，我们正在打造一个专业的资产管理和开发管理平台，除了募资方面于2021年募集了12亿美元是最大的单一平台基础设施基金之外，开发方面更是2022年中国物流地产市场开发量最大的开发商，面积近一百万平方米。”许汉斌透露道。

05标杆案例——北京顺义机场冬奥会物流中心

以瀚溥北京顺义机场冬奥会物流中心为例，在后奥运时期，瀚溥引入了上市医药企业百洋医药。该客户进入北京市场之时，在目标仓储区域内有诸多优质物流地产项目的情况下，依然选择瀚溥作为合作伙伴。据许汉斌介绍，其关键因素在于以下三个方面：

第一，电力预留时，瀚溥充分考虑了医药冷链类企业的用电需求，盘道下设备用房预留足够电力，省去了重新报批报建的时间，让客户可以即刻拎包入住；

 

第二，在建筑层高方面，瀚溥充分关注了北京市药监局医药物流三方企业认证的需求和物流设备的实际情况。北京市药监局要求物流三方企业认证必须拥有8米以上自动化物流系统，医药企业又必须有温湿度控制，空调系统也需要占用部分高度空间。大部分物流地产商消防管下净高不足9米，导致企业在温湿度和自动化两个指标中，难以达到要求。冬奥会物流中心在建筑设计中，已经充分考虑到相关行业特点，增大了净空高；

第三，充分考虑了自动化设备对地面平整度的要求。自动化设备安装运行对地面平整度要求达到千分之三以内，而瀚溥的仓库经实测达到了标准。

 

多元化的未来趋势

谈及未来的趋势，许汉斌则是从多个方面进行了分析。

01个性化、专业化的服务需求更盛

物流地产企业既要把握消费板块内部需求增长点，也要关注因制造业如光伏、汽车零配件行业发展带动的制造业第三方物流租赁需求的增长。消费+制造业的需求增长点将会进一步引导物流地产的城市选址，一线核心城市和卫星城市服务消费主导型客户，而华南市场聚焦电商企业，拥有雄厚制造业基础的无锡、苏州长三角地区则服务先进制造业为主。

 

02智慧化和自动化需要企业保持前瞻性

智慧化和自动化仍将是未来重要的趋势。一方面，瀚溥将会进一步推广智慧园区系统。瀚溥所有园区都启用了数字化管理平台。通过数据分析、智能自动化、物联网（IoT）等各类技术提高存储效率，降低人力和物业管理成本。另一方面，瀚溥将始终保持对自动化设备安装的预留、自动化仓库的前瞻性。

“在人口老龄化与后疫情时代，许多发达国家出现劳动力紧缺状况，进一步推动了自动化设备和自动化仓库的需求。此外，‘绿色物流’也将是中国物流物流产业持续实践的课题，在这方面瀚溥也将秉持一贯的做法，为客户创造更多的价值。”许汉斌最后说道。

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